尹律师解读《民法典》的有关房地产问题

笔者：尹利兵律师

2020年5月28日下午，第十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这是值得被历史铭记的时刻，新中国历史上第一部法典化的法律从此诞生，这部法律自2021年1月1日起施行。现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则等9部单行法律同时废止，我国民事权利保护将进入法典时代。作为中国第一部以“典”命名的法律，又被誉为“社会生活的百科全书”!其中，有关房地产的新规定，笔者认为主要以下几个看点值得重视！

看点一：住宅用地70年产权到期后怎么办？

我国土地性质相对特殊，城市土地为国家所有，所有人对土地只有使用权而无所有权，这就造成住宅中房屋所有权与土地使用权的分离。法律上业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到二手房的价格。

此次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧已经解决。不过，续期周期是多少年？续期的费用是多少？民法典为此留出了立法空间，有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律法规进一步明确。

看点二：强调房屋承租人的优先承租权。

近年来，我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长，解决大城市新市民的租房问题。但是，在部分城市租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障，甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难，不得不得搬离。

对此，民法典草案为落实建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。通俗来说，优先承租权就是房东在卖房之前一定要先告诉承租人，问承租人你有没有兴趣来买这套房子，同等的条件下，承租人是有优先购买权的。如果我们已经问了承租人买不买，承租人在15天之内没有明确表示要买的话，那就视为了他放弃这个权利，此时这个房子就可以卖给其他人了。

看点三：新增设立“居住权”。

“让全体人民住有所居”是十九大报告提出的目标，但是近年来中低收入群体的住房和租赁问题时得不到保障。民法典在房屋买卖、租赁方式之外，新增居住权制度。居住权是什么？这里的“居住权”主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人、以及其他订立了居住权合同的居住权人权益的。未来，“以房养老”的老人们可以设定居住权安享晚年，而无力购买房屋的群体，则能够通过取得公租房等房屋的居住权，实现更好的住所保障。

民法典增加的“居住权”，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

另外，民法典规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。

看点四：加强对业主的权利保护。

关于小区内道路、绿地、车库、车位的归属，小区电梯广告、外墙广告收入归谁？业主大会和业主委员会如何成立？权利义务有哪些？公维基金能不能动？什么时候动？如何动？……此类问题，业主们很是关注。

此次，民法典在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。同时，民法典明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

另外，此次立法还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意，从而增加了启动公共维修基金的效率。

看点五：新增物业合同来规范物业管理。

当前来看，物业服务缺乏监管有的甚至形同虚设；物业公司进入社区时缺乏竞争机制，导致服务质量难以提升；物业公司以盈利为导向但不注重服务态度，缺乏服务意识。这些是全国各地业主时常遇到的闹心事情。

针对物业行业乱象，民法典专门新增物业服务合同一章予以规范。比如民法典合同编规定，物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

另外，针对物业费开支对业主来说是一笔“糊涂账”、不知情的问题，民法典规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

总而言之，本次《民法典》有关房地产问题，还涉及到对已设定抵押的房子是否能够买卖、中介在卖房或租房过程中遭遇“跳单”等问题进行了明确规定，增加了土地经营权的规定，删除了耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。可以预见，《民法典》的颁布，将对我们的房地产买卖、租赁、抵押、居住、物业管理等方面将会带来巨大的改变。