关于商品房土地使用年限应当知道的那些事

 关于商品房土地使用年限应当知道的那些事

作者：尹利兵律师

近期浙江省温州市部分房屋20年土地使用权到期，有关延期问题引发社会广泛关注。关于商品房使用年限，其实老百姓一直都非常关心这个问题。那么到底商品房使用年限是多少年？为什么会有50年、40年、70年之说？商品房使用年限到期后怎么办？到期之后土地会不会被国家无偿收回，如果土地被收回后，那么土地上附着的房屋怎么办?我们的房子可怎么办呀！带着这一系列的问题，笔者特意对商品房土地使用年限相关政策进行深入的了解。希望能够帮广大购房者解决心中疑问。

商品房是我们经常听到的一个词语，但商品房具体是什么意思，包含了些什么，你了解了吗?下面的文章详细为你介绍什么是商品房、商品房的类别，让你对商品房有一个全面的了解。大家都知道房屋的所有权是有年限的，那么商品房土地使用年限多少年呢?让我们一起了解一下吧!

　一、什么是商品房

商品房，通俗的说呢，就是指按法律、法规及有关规定可以在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，其中，商品房包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。我国是社会主义国家，我国的土地氛围国有土地和集体土地两种。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”集体土地上所建房屋为我们通常所说的“小产权房”，不属于商品房。

　二、商品房土地使用年限

　商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，根据国务院于1990年5月19日颁布的55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。”

我们经常提到的商品房，主要是指（一）、（四）、（五）项用途的房屋类型，其中最常见的商业用地土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的40年和70年。

一般说的使用年限70年是指住宅用地的使用年限，实际上，现在的商品房使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为商品房使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。笔者见过的几个商品房的使用年限分别为18，34，56年，而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。

三、商品房土地使用年限到期之后怎么办

商品房的使用年限是70年，那很多朋友就问了：使用年限到期了该怎么办?房子还属于我吗?关于这个问题，笔者作为房产律师特意说明一下。

其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。

如果70年的年限到期了，该怎么办?关于此问题，目前我国还没有执行的实例，只是近期温州出现20年的期限需要续费才引起关注。根据我国《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 ”《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。（注：而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。）70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交商品房土地出让金，继续享有商品房土地使用权。

综上，虽然温州事件已经引发激烈讨论，但国家对于商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题仍然没有定论，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。针对部分城市出现房屋土地使用权到期问题，国土资源部门正积极采取行动，着手调研指导问题的解决。

另悉，深圳市规划和国土资源委员会官方微博发文，就深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明，决定1995年9月18日前已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

因此，对于大家广泛关心的如何续费问题，各地存在不同的操作实践，而温州国土资源局续期须按房产价格三分之一缴费方式补缴土地出让金的做法是比较罕见的，属于地方性质的历史遗漏问题，即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限，所以会出现补缴土地出让金收入的做法。可见这并不是普遍适用的缴费方式，而在国家没有出台明确细则之前，我们仍然期待和呼吁应当制定对住宅用地商品房土地使用期限进行免缴费自动续期的政策。

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