关于宅基地应当知道的那些事

笔者：尹利兵律师

宅基地管理制度是我国土地管理制度的重要组成部分，事关农民切身利益，事关农村稳定发展。多年来，我国一直非常重视宅基地管理工作，对宅基地改革也一直采取审慎稳妥的态度。在宅基地管理问题上，国家一直强调要保障户有所居，保障农民合理的建房需求。对于老百姓而言，有关宅基地的相关法律问题，必须了解以下几方面的问题。

一、农村宅基地和宅基地使用权的概念。

农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(行政村或生产队)成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，一般不能继承。但宅基地上建成的房屋，则属于村民个人财产，可以依法继承。村民只有宅基地使用权，没有所有权。

农村宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地等类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，它包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。　

二、农村村民申请宅基地需要哪些条件？

农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：

1、年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的)；

2、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设或因国家建设征收土地等原因需要搬迁的；

3、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

4、城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；

5、县级以上人民政府规定的其他条件。

三、农村宅基地如何申请、报批、登记发证？

具备宅基地申请条件的农村村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡（镇）、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料：

（一）村民个人申请宅基地的申请书；

（二）申请人基本情况。(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员，户口是否本村集体户口等)；

（三）村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料：

1、申请人现有的宅基地情况；

2、对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等；

3、村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等；

4、乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地地类；

（四）属于建新交旧的，申请人与村委会签订的建新交旧协议书；

（五）其他需要提交的材料。

另外，关于宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民的切身利益。国家、省、市加快推进农村宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是农村集体土地使用制度改革和不动产统一登记的重要基础和保障。开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定。

四、农村宅基地是否能继承？

一般来说，农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。

需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后（村民一户一宅外），不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。

五、哪些情况下不予办理宅基地使用权登记？

有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：

1、所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；

2、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；

3、非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；

4、宅基地权属争议尚未处理结束的；

5、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

6、农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；

7、法律法规、政策规定的其它不予确权的。

同时，有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：

1、为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；

2、进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

3、因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；

4、因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；

5、未按照批准用途使用的；

6、非法转让宅基地的。

总之，宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。深化农村宅基地制度改革，加强宅基地管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。按照新修订的土地管理法和土地管理法实施条例的规定，关于农村宅基地的相关法律法规政策也将向着更加有利于保护广大农民根本利益的方向推进，从制度层面上进一步推动宅基地管理更加规范、利用更加有效、权益更有保障。