湖南某某城商业管理有限公司、王某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

湖南省长沙县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0121民初11256号

原告：湖南XX公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南XX，统一社会信用代码：9143XXXX804660X2。

法定代表人：邱X，总经理。

委托诉讼代理人：孔XX，系公司员工。

被告：王XX，女，1993年3月1日出生，汉族，住湖南省祁阳县。

委托诉讼代理人：唐XX，湖南XX律师。

原告湖南XX公司（以下简称中XX公司）诉被告王XX租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔XX，被告王XX及其委托诉讼代理人唐XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告中XX公司请求法院判令：1、原、被告签订的《中茂商业广场租赁合同》与《中茂商业广场商业管理服务协议》于2022年5月16日解除；2、被告立即向原告支付2021年12月1日至2022年5月13日的固定租金47831.23元、物业费15943.74元，共计63774.97元；3、被告立即向原告支付违约金（以8826+2942为基数，按照合同约定六个月计算违约金共计70608元-23536元=47072元）；4、被告立即按照合同约定毛坯交还商铺，并交付实际占用费（自2022年5月13日开始，截止起诉之日为5124.77元）；5、本案所有的诉讼费用由被告承担。

被告王XX答辩要点：1、被告向原告支付的履约保证金、质量保证金、水电押金共计30178元及被原告私自处理的被告店铺内个人所属物品，应当在固定租金、物业费里予以抵扣；2、原告主张被告支付违约金70608元，明显过高，有违《商铺租赁合同》约定及法律规定；3、原告主张被告支付实际占用费没有事实、法律依据；4、被告支付的二消改造款7000元，应当在固定租金里予以抵扣；5、疫情期间，被告商铺月月亏损，根本无法继续经营，恳请法院酌情考量。

查明的事实

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：

一、双方当事人无争议的事实：

1、2021年6月2日，原告中XX公司（甲方）作为出租方，被告王XX（乙方）作为承租方，双方签订《商铺租赁合同》及附件一《装修设计文件要求》、附件二《商铺交付标准》和《商业管理服务协议》。合同及协议约定，甲方将坐落于长沙县××街道××社区××广场××栋××号面积为53.49平方米商铺租赁给乙方经营使用，商铺交付日为2021年6月12日，甲方同意给乙方自该商铺交付日起20日免租装修期。租金按固定租金方式计算，自2021年8月1日至2022年6月11日，每平方米租金为165元，月租金8826元（含税）；2022年6月12日至2023年6月11日，每平方米租金为174.9元，月租金9355元（含税）。租金支付方式为先付后用，以三个月为一个缴租期，自第二期租金起，后续租金应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。同时，乙方应当向甲方支付17652元租赁合同履约保证金、5884元商业管理服务履约保证金，5000元质量保证金。乙方应当自2021年7月2日起按55元／㎡，每月2942元向甲方缴纳上述租赁店铺的管理服务费，并在计租日前向甲方一次性支付水表押金3000元、电表押金800元。因乙方装修还须缴纳装修押金5000元。若因乙方提前撤场、提前解除合同等违约行为导致合同提前终止的，履约保证金自动转为乙方向甲方支付的违约金，甲方有权不予退还。乙方延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，向甲方支付欠费金额千分之三的延迟履行违约金；乙方延迟缴纳管理服务费及其他费用的，每延迟一日，向甲方支付欠费金额百分之一的延迟履行违约金；延迟缴纳租金、管理服务费及其他费用的超过5日；甲方可以对租赁商铺暂停部分或全部能源供应；延迟超过7日或者累计达到三次，甲方有权解除合同。双方约定任何一方擅自解除合同或因乙方违约导致解除合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金及管理服务费作为违约赔偿，如违约金不足以弥补对方实际损失的，按实际损失赔偿。合同终止后，乙方应将商铺内的所有物品搬离，并将商铺恢复成毛坯状态。若未按甲方要求将商铺恢复毛坯，则乙方应当承担甲方清除该商铺装修的费用。

2、2022年3月21日，被告王XX向原告中XX公司申请减租，原告中XX公司未予以回复。

3、2022年4月21日，中XX公司向王XX发送《催款函》，载明：王XX应在2022年4月30日18:00前支付2022年1季度尚欠的租金35304元、物业管理费11768元，共计47072元，若未支付，依据合同第16.3条的约定，则对王XX租赁店铺暂停部分或者全部能源供应，并通过法律途径追缴欠付的费用及违约责任。王XX收到通知后逾期未支付拖欠租金及物业管理费。

4、2022年5月7日，中XX公司向王XX发送《停电通知书》，载明因王XX逾期未支付租金及物业费，根据合同的约定，于2022年5月10日22:00对王XX经营的商铺暂停全部能源供应（包括水、电），王XX应在规定时间前转移相关货品、物品，如因停电、停水造成的任何损失全部由王XX自行承担。

5、2022年5月10日，中XX公司对王XX租赁的商铺进行停电停水，王XX再未使用租赁商铺，也未履行商铺交付手续。

6、2022年8月26日，中XX公司实际控制案涉商铺，并进行恢复原状的工作。

二、双方有争议的事实

（一）合同的解除时间。

原告认为：依据原告向被告发出的解约函，合同应当自2022年5月16日解除。

被告认为：被告方已于2022年5月10日起没有实际占用、使用商铺，故原被告双方的合同应于2022年5月10日解除。

本院认为：原告中XX公司向本院提供了证据于2022年5月16日发出了《解约函》，并以微信方式将《解约函》向被告王XX进行告知。虽然被告王XX于2022年5月10日起未实际经营商铺，但商铺内尚有遗留物品，也未办理交付手续，故原被告双方签订的合同于2022年5月16日解除。

（二）原告是否应当承担被告申请免租后至合同实际解除期间的租金及物业费。

原告认为：减租申请并未经双方合意达成一致，属于被告单方面意思，在此期间，被告一直在经营；至于被告提出的经营困难，这是被告自身的问题，与原告无关。

被告认为：原告方在收到被告方的减租、退租申请，其明知被告方因为疫情原因及客流量等问题，店铺每月都处于亏损状态，其每日的营业额数据被告方均知晓，明知被告无力承担，2022年4月至5月13日的租金，仍找各种理由不同意被告方降租、退租的申请，原告方应当对该期间的租金及物业费承担相应的损失。

本院认为：王XX的减租申请只能证明其向中XX公司申请了减租，但中XX公司并未同意王XX的减租申请，双方未形成减租的合意，双方关于租金及物业费仍应按照原合同的约定履行。王XX主张原告方应当对申请免租后至合同实际解除期间的租金及物业费承担相应的损失，无事实和法律依据，本院不予认可。

（三）被告是否有留存物品在店内，是否可以折抵租金。

原告认为：被告所有物品自2022年5月13日以来，多次通知被告领回，但被告仍不去拿回自己的物品。原告不同意物品抵扣租金、费用，也并未处理被告的货物物品，其遗留物品在原告其他地方留存，其可以自行取回。由被告出资安装的灯箱并非安装在租赁物内，而是安装在公共区域，因为双方对此无相关约定，之前也未向被告收取任何其他额外的租金，现被告搬离，随时可以收回，但要收取之前的租金。

被告认为：被告认为由其出资安装在公共区域的灯箱属于被告方所有，且原告方在被告安装的时候并没有约定相关的租金，也没有在合同中约定安装灯箱需要收取租金，因此在被告方没有使用商铺之后，原告方仍然继续使用灯箱为其他商铺打广告，应当将相应的使用费折抵在租金及物业费中。关于其他的物品，店铺内的相关的物品属于被告方所有，原告无权处置。如有损坏，应当进行折抵租金及物业费。

本院认为：当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以佐证。在庭审中，原被告双方均认可王XX有部分的货物、物品遗留在商场，本院对此事实予以认定。但王XX在庭审中及庭审后的合理期限内并未向法庭提供具体物品的清单及价值证明，本院无法确定尚遗留在商场的部分货物、物品的明细及价值，王XX应当承担举证不能的后果。同时，王XX遗留物品，原告并未处置，尚在他处存放，其可随时取回。综上本院对王XX要求用遗留货物、物品折抵租金及物业费的抗辩不予认可。王XX遗留在商场的货物、物品在收回后，若有损坏，待损失确定后，王XX可另谋途径向中XX公司主张权利。

关于由王XX出资安装在公共区域的灯箱，原、被告对此灯箱的权利义务未做明确的约定。安装灯箱的目的是用于王XX店铺的广告宣传，在王XX店铺经营期间，中XX公司并未向其收取额外的租金，王XX搬离商场后，灯箱仍在使用，但因为双方对灯箱相关权益义务未做约定，王XX主张使用费没有依据。案涉灯箱，王XX可以自行收回，中XX公司同样也不应主张租金。

（四）关于违约金。

原告认为：根据民法意思自治原则，原告关于违约条款已尽到提醒义务，双方均为合法平等的主体，被告作为完全民事行为能力人，应当预见商业风险，解除合同的违约金条款系应支付6个月租金，是确定的。故被告应当承担支付6个月租金的违约责任。

被告认为：原告方在商铺租金合同及商业管理服务协议中有多处对违约金进行约定，该上述两份合同均属于格式合同，因此，违约金的计算应当按照有利于接受格式条款的一方来计算。其主张违约金70608元已经超过其主张的店铺租金及物业费总额的100%以上，该违约金已经远远超过原告方的实际损失即利息，也与法律的规定以及立法精神不符，被告方请求法庭酌情认定。

本院认为：原被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》虽约定逾期支付租金及物业费导致解除合同的违约条款是确定的，但违约金系补偿性质，即以补偿守约方实际损失为原则。本案中，被告逾期交纳租金及物业费，原告实际损失是资金的利息损失，原告主张的违约金远超其损失，故对违约责任，本院酌情以应交纳的租金及物业费总额为基数，按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准来计算为宜。

判决的理由与结果

本院认为，一、原告中XX公司与被告王XX签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应秉承诚信原则依约全面履行各自的义务。现因王XX逾期支付租金、物业费达到合同解除的条件，原告于2022年5月16日向被告送达解除通知，本院认定双方签订的上述合同于该日解除（理由如上述）。二、合同履行期间，王XX拖欠中XX公司自2021年12月1日至2022年5月16日期间的租金48543元（8826元*5个月+8826元/30天*15天）、物业费16181元（2942元*5个月+2942/30天*15天），共计64724元，仍应继续支付。同时合同解除后，中XX公司在2022年8月26日才实际接收、控制案涉商铺，因此王XX应支付案涉商铺自2022年5月17日起至2022年8月26日止期间的商铺占用费，占用费以合同约定的租金、物业费标准支付，故王XX海应支付占用费39618.93元（8826元/30天*101天+2942/30天*101天）。审理中查明，王XX向中XX公司交纳了履约保证金23536元，质量保证金5000元，水电跟装修押金1642元（该金额转至合同约定账户6642元，王XX自认中茂管理公司已退还5000元，尚有1642元没有退还），故王XX向中XX公司交共计纳了保证金、押金30178元。合同解除后，中XX公司也应返还王XX301**元，双方互负金钱支付义务，为减少诉累，本院在本案中予以互相抵扣，抵扣后，被告应支付原告租金及物业费34546元，占用费39618.93元；三、关于违约金。因王XX自2021年12月1日开始逾期支付租金及物业费，构成违约，应当承担违约责任，本院酌情以应交纳的租金及物业费总额为基数，按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准来计算为宜（理由如前述），计算至2022年5月16日的逾期利息为544.42元，后续逾期利息按抵扣后的租金及物业费总额为基数，按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止。四、按照合同约定，合同解除后，王XX应将商铺恢复毛坯，否则应当承担中XX公司清除该商铺装修的费用。2022年8月26日，中XX公司实际接收控制案涉商铺，进行恢复原状的拆除，但截至开庭，清除该商铺装修的费用未最终确定，中XX公司可待后续恢复原状费用确定后，另谋途径解决。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零二条、五百零九条、五百五十七条第二款、第五百六十六条、五百七十七条、七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、原告湖南XX公司与被告王XX签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》于2022年5月16日解除;

二、限被告王XX于本判决书生效后十日内支付原告湖南XX公司租金、物业费34546元及截止至2021年5月16日的逾期利息544.42元（后续利息以34546元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准，自2021年5月17日起计算至实际清偿之日止）；

三、限被告王XX于本判决书生效后十日内支付原告湖南XX公司2022年5月17日至2022年8月26日期间商铺占用费39618.93元；

四、驳回原告湖南XX公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9260元，减半收取4630元，由被告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 员　李　　　浩

二〇二二年九月二十六日

法官助理　杨XX

书 记 员　杨X（兼）