【导读】

在黑龙江哈尔滨等地得土地征收、棚改回迁安置费用纠纷实务中，未在征收补偿协议上签字的开发商、城投等代建主体，有没有资格收取回迁差价款、取暖费、物业费？本文哈尔滨于水莲律师结合东北生效司法判例，分析行政协议与民事垫付的法律边界。

一、合同相对性并非绝对维权防火墙

房屋征收安置补偿协议，在签约主体为政府征收部门时，通常属于行政协议；但实践中存在政府委托开发商签约的情形，此时协议性质可能被认定为民事合同，需结合签约主体和委托手续具体判断。协议签约主体固定为房屋征收部门与被征收人，依据民法典合同相对性基本原则，协议产生的权利义务仅约束签约双方，对协议外第三方不产生法律约束力。从基础法理来看，回迁房屋差价款结算、房屋受领交付、安置履约等事项，原则上属于征收补偿协议项下的权利义务，法定主张主体一般为政府征收部门，而非项目开发建设单位；但若存在政府授权、债权转让、补充协议等情形，开发商可依法另行主张。简单来说，开发商没有签署征收补偿协议，原则上不能直接依据该协议向被征收人主张权利；但若存在政府授权、债权转让、补充协议等情形，则另当别论。

但黑龙江棚改回迁项目存在特殊实务现状，绝大多数回迁安置房由政府征收立项后，交由开发商全额出资建设、负责现场回迁组织、承担交房落地与产权登记协助工作，由此形成了 “政府签约确权、开发商落地实操” 的特殊法律现状。这就造成了权利主体与履职主体分离的矛盾：被征收人只与征收办存在协议关系，实际收房、对接回迁、办理手续却只能对接开发商。基于该特殊现状，法院不会一刀切认定非签约开发商无任何权利，被征收人也不能仅凭 “开发商不是协议当事人” 就彻底拒绝一切费用与诉求。

司法审判中，法院会穿透表层的协议关系，重点核查四类核心事实，以此判定开发商是否享有合法追偿权利： 一是核查征收部门是否针对涉案项目，向开发商出具书面授权文件，准许开发商代为结算、收取回迁相关款项； 二是核查开发商与被征收人是否在回迁过程中另行达成书面或口头补充约定，形成独立于征收协议之外的民事合意； 三是核查开发商是否为被征收人实际垫付取暖费、物业费、税费等相关费用； 四是核查双方是否存在被征收人单方缴费承诺、开发商无因管理、被征收人不当得利等法定情形。

简言之，开发商无权借助政府征收补偿协议牟利追责，但只要具备上述独立民事法律关系，即可通过普通民事诉讼，单独向被征收人主张合法费用追偿。

二、于水莲律师对东北生效判例两类核心裁判思路深度解析

结合黑龙江、辽宁、内蒙古多地中院生效二审判决，目前司法实践对该类回迁收费纠纷，形成两类裁判口径：

第一类裁判思路明确，征收补偿协议项下的回迁差价款，专属征收部门主张，未签约开发商无权依据行政协议起诉追责。

在（2023）辽 12 民终 386 号案件中，被征收人仅与某房屋征收安置办公室签订《安置补偿协议》，开发商全程未参与签约，不属于协议当事人。铁岭市中级人民法院最终明确裁判观点，开发商作为回迁房建设主体，依法负有房源建设、交房配合、协助办理不动产登记的法定义务，但回迁差价款属于行政安置协议专属债权，该部分款项的结算与主张，仅能由房屋征收安置办公室依法处理，开发商无权自行依据征收协议，向被征收人起诉索要差价款。同时该判决重点强调，开发商的办证协助义务与差价款争议相互独立，即便双方存在费用纠纷，开发商也不能以此为由拒绝协助被征收人办理产权登记。

黑龙江本地（2026）黑 11 民终 6 号案件，进一步巩固了该裁判逻辑。该案中，政府安置中心在处置拆迁历史遗留问题时与被征收人签约，法院认定该签约行为属于政府履行行政职责，并不代表承接原开发商的项目债务与合同义务。对应回迁纠纷逻辑可以明确，征收部门的签约行为，不会自动将协议收款权利、履约权利转移给开发商，开发商想要向被征收人收费，必须具备协议之外的独立事实依据，仅凭政府征收协议无权主张任何权利。

除此之外，黑龙江（2017）黑行终 179 号、（2018）黑行终 42 号等多份生效行政判决，均持续统一裁判口径，征收补偿协议的权利义务严格约束签约双方，不会自动及于未签约的开发企业。这也意味着，在黑龙江及哈尔滨回迁实务中，如果开发商仅手持原始征收补偿协议索要差价款，无法提供征收办授权文件、无双方补充缴费约定，被征收人可以依法提出抗辩，否定开发商的收费资格。

第二类裁判思路核心为，否定开发商的协议请求权，不等于否定开发商全部民事追偿权利。

开发商虽不能依托行政征收协议追责，但基于实际垫付、事实服务等民事行为产生的合法债权，依法应当受到保护。

在（2024）内 07 民终 825 号案件中，被征收人仅与当地房征局签订安置补偿协议，开发商仅按照政府工作安排预留回迁房源，并非征收协议项下的履约主体。

但该案中，开发商为被征收人实际垫付了 2018 年至 2022 年的房屋取暖费，法院最终未支持被征收人要求返还费用的诉求。该判例明确了关键实务规则，取暖费、物业费、运维费等日常房屋费用纠纷，不属于征收补偿协议调整范围，一旦开发商完成实际垫付、被征收人实际享受服务获益，双方即形成独立民事法律关系，开发商可脱离行政征收纠纷，通过普通民事诉讼向被征收人追偿垫付费用。结合前述辽宁判例可以总结完整裁判逻辑，开发商无权依据征收协议索要差价款，但基于房屋建设、费用垫付、事实服务的法定与事实义务，依然需要承担协助办证、配合交房等责任，权责对等、互不抵消。

三、哈尔滨回迁户核心风险梳理：三大高频维权误区

结合黑龙江哈尔滨道外、南岗、香坊、平房等区域大量老旧棚改回迁遗留案件，于水莲律师总结出被征收人的三类实务诉讼风险，也是该类诉讼中当事人败诉、权益受损的核心原因。

第一类风险为开发商仅凭征收协议强行收费，以拒交房、扣钥匙施压被征收人。很多开发商在无任何授权、无任何补充约定的前提下，直接照搬政府征收补偿协议中的差价条款，单方面要求被征收人补缴房款差价，拒不缴费就扣押房屋钥匙、拒绝交付回迁房。对此，于水莲律师明确抗辩思路，征收协议的权利主体为政府征收部门，开发商无征收办书面授权、无被征收人签字确认的结算文件，就没有资格依据行政协议收取回迁差价款。遇到此类违规收费、拒不交房的情形，被征收人无需与开发商僵持，可直接通过行政途径维权，起诉征收部门依法履行安置协议，要求交付合规回迁房屋。

第二类风险为开发商夸大垫付金额、追溯多年往期费用，恶意加重被征收人负担。司法认可开发商的垫付追偿权利，但不代表开发商可以随意主张费用金额、无差别追责。实务中很多开发商会一次性追溯数年取暖费、物业费，刻意隐瞒房屋逾期交付、房屋空置、项目施工延误等自身过错。被征收人应诉维权时，有权依法核验开发商的缴费票据、核对垫付周期、厘清逾期交房的过错主体。如果房屋长期空置、无法入住的原因在于开发商，被征收人可依法抗辩该阶段产生的取暖费、物业费不应由其承担，并结合供热条例关于停热、空置房的规定主张减免，而非一概全额承担。

第三类风险为开发商以费用争议为由，恶意拒绝协助办理不动产权证。这是哈尔滨回迁纠纷中最常见的侵权行为，开发商常常利用自身办证协助优势，以未结清差价、物业费、取暖费为由，长期拖延、拒绝配合被征收人办理产权登记。根据东北多地生效判例规则，协助回迁房办理不动产登记，是开发商基于房屋建设行为产生的协助义务，属于独立责任，与双方的费用债权纠纷完全相互独立。开发商是否负办证协助义务，需结合代建关系、政府安排、交房文件等具体判断，但实务中实际建设并交付回迁房的主体，通常被法院认定应承担相应协助义务。开发商无权以民事费用争议对抗法定办证义务，若存在费用纠纷，开发商可单独起诉主张债权，但不得通过拒办产权证的方式施压、损害被征收人合法权益。

四、维权思路与实务总结（哈尔滨于水莲律师）

处理此类行政与民事交叉的回迁安置纠纷，核心关键是准确区分开发商的请求权基础。开发商向被征收人主张费用、追责维权，无非两类权利来源，一是依托征收补偿行政协议主张权利，二是依托费用垫付、政府授权、补充合意、无因管理、不当得利等民事事实主张权利。两类权利的法律依据、举证要点、抗辩逻辑、维权路径完全不同，一旦请求权基础判断错误，就会导致全盘抗辩失效、维权败诉。

被征收人可根据纠纷场景选择维权路径，若开发商无合法依据拒不交付回迁房屋，核心维权对象为政府征收部门，通过行政诉讼要求其履行安置协议、交付房屋；若开发商已经提起民事诉讼，追索取暖费、物业费等垫付费用，当事人需聚焦民事抗辩，重点从票据真实性、垫付合理性、过错责任划分、因果关系角度举证抗辩，实现止损减损。同时，该规则同样适用于开发企业，开发商想要合法收取回迁差价款、规避败诉风险，必须提前取得征收部门书面授权，或与被征收人签署书面结算确认文件，杜绝无依据单方收费。

整体而言，回迁安置纠纷法律关系复杂，横跨行政征收（安置协议）与民事法律关系（垫付、物业、无因管理、不当得利）两大领域，普通当事人极易混淆维权方向、错失抗辩时机。黑龙江省内大量老旧棚改项目遗留的回迁交房、差价结算、费用追索、产权办证争议频发，一旦处理不当，极易引发长期诉讼、权益受损。遇到回迁安置相关法律纠纷，建议咨询专业征地拆迁律师，梳理案件证据、厘清法律关系，选择最优维权路径，最大限度保障自身拆迁安置合法权益。

本文作者： 哈尔滨于水莲律师，深耕黑龙江本地征地拆迁、土地征收补偿、棚改回迁安置纠纷，兼具建设工程法律服务实务经验，处理回迁差价款争议、交房纠纷、物业费取暖费垫付追偿、征收协议履约、回迁房不动产办证等各类回迁疑难案件，熟悉东北本地司法裁判口径，为黑龙江当事人提供本土化、落地化的拆迁回迁维权方案。

免责声明： 本文为哈尔滨于水莲律师原创实务普法文章，结合黑龙江、辽宁、内蒙古多地生效司法判例整理分析，仅作法律实务探讨、普法参考使用，不构成针对个案的专属法律意见，亦不代表律师委托代理观点。因个案事实不同、证据差异，司法裁判结果有所区别，请勿直接照搬本文观点用于个案诉讼，具体纠纷建议结合案件实际情况单独咨询专业律师。

关键词： 黑龙江土地征收补偿；回迁安置纠纷；回迁差价款争议；回迁取暖费物业费纠纷；征收补偿协议合同相对性；开发商无权收费；回迁房办证纠纷