律师观点分析
?一、案情简介
2023 年 9 月，青岛市李沧区人民法院就隋氏六兄妹法定继承纠纷作出判决：坐落于李沧区九水路** 号某社区 **** 户的安置房由六人按份共有，各享有 1/6 产权。判决生效后，房屋于 2024 年 4 月 30 日完成不动产登记，原告隋先生（三子）垫付了全部登记费 130 元。
因房屋仅 89 ㎡且由其中一名被告实际居住，六方对“卖不卖、多少钱卖”僵持半年无果。原告遂委托戚聿山律师于 2024 年 8 月 8 日提起诉讼，请求：
依法司法拍卖房屋；
按 1/6 比例分配拍卖款；
判令未缴费的两位被告各返还原告垫付登记费 21.66 元；
诉讼费由被告承担。
二、代理思路与关键动作
程序先行：
– 以《民法典》第 304 条“共有物分割方式”为据，先提“拍卖变现”方案，兼顾其他共有人优先购买权，避免被反指“恶意折价”。证据固化：
– 提交（2023）鲁 0213 民初****号生效判决、不动产权证、登记费电子发票，锁定按份共有及垫付事实；
– 整理六方微信群聊记录，证明半年内多次协商出售未果，已满足“无法达成协议”之前置条件。诉讼成本管控：
– 对 18198 元高额受理费提前释明风险，但仍坚持起诉，目的是“以打促谈”，为后续自行出售奠定心理基础；
– 将登记费追索单列为一项独立请求，确保即使拍卖被驳回，亦能实现部分可量化成果。调解备选：
– 开庭前向法院提交《调解意向书》，表明若被告同意限期自行出售，原告可撤回拍卖请求，但须同步结清登记费并设定逾期拍卖条款，为被告提供“最后台阶”。
三、判决结果
2024 年 9 月 1 日，李沧区法院作出民事判决：
被告隋甲、隋乙于判决生效之日起十日内各支付原告登记费 21.66 元；
驳回原告要求拍卖房屋并分配拍卖款的诉讼请求；
案件受理费 18,198 元由原告负担。
虽拍卖请求未获支持，但原告成功：
– 全额追回垫付登记费 130 元（另三位被告已主动支付）；
– 取得法院“六方无法达成一致”的既判确认，为下一步再次起诉或申请强制拍卖埋下伏笔；
– 通过高额诉讼费负担的判决，向其余共有人释放“拖延成本极高”的强烈信号。判决生效后第 5 天，六方在律师主持下重新达成“限时 60 日内自行出售，否则共同委托拍卖”的私下协议，房屋已挂牌交易。
四、案件评析
拍卖共有房产的司法门槛
司法实践对“拍卖分割”持谨慎立场：需同时满足“无法达成协议＋拍卖不贬损价值＋原告同意折价”三大要件。本案因被告一致反对且原告拒绝折价，法院驳回拍卖请求符合现行裁判尺度。小额请求撬动大局面
戚律师将 21.66 元登记费追索单列，保证案件“至少不亏”；该部分胜诉不仅树立原告守约者形象，也迫使缺席被告进入执行程序，形成心理威慑。以打促谈，实现诉讼目的“曲线落地”
虽然判决表面败诉，但原告通过诉讼固定了“共有人僵局”证据，并借助高额受理费负担的压力，倒逼其余共有人回到谈判桌，最终实现“自行出售、公平分款”的初始目标，彰显“程序性胜诉”的深层价值。
五、律师点评
“共有物分割案件，切忌‘一条道走到黑’。”戚聿山律师指出，“法院是否支持拍卖只是战术节点，能否打破僵持、促成变现才是战略终点。我们把诉讼费当成‘逼定成本’，把登记费当成‘必胜抓手’，用可承受的表面败诉换取实质上的出售启动，客户最终拿回了属于他的 1/6 现金对价，这才是真正的胜诉。”
——大成律所青岛办公室 戚聿山律师
