家里小孩快上学了，小张打算买一个学区房，在某中介机构的推荐下，小张看中了上海某小区一套价值500万的房屋，和房屋卖家、中介机构签订了三方居间协议并和卖家签订房屋买卖合同，居间协议约定买卖双方违反房屋买卖合同约定，中介机构有权向买卖双方追讨10万元的房屋中介费。

签订协议后没多久，小张发现同小区相同户型的房屋480万就可以成交，所以小张和卖家商量，解除了双方签订的房屋买卖合同，同意卖家不再归还小张支付的房屋买卖定金。

之后没多久，小张收到了法院的传票，中介机构起诉小张，由于小张的违约行为，中介机构要求小张支付10万元的房屋中介费。中介机构在起诉状中说明，中介机构履行了居间义务，小张和卖家也签订了房屋买卖合同，根据按照《合同法》第四百六十二条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，只要买卖双方签订了房屋买卖合同，中介机构有权利获得相应的报酬，并且签订房屋买卖合同也是小张和卖家的真是意思表示，小张应该按照居间协议的约定，向中介机构支付居间服务费。

小张收到传票后很困惑，居间协议上也明确写明了小张的违约的责任，中介机构向他主张违约金似乎合情合理，那么在法律实务上的针对的小张的情况又是如何处理的呢？

在上海XX物业顾问有限公司（以下简称XX公司）与王XX居间合同纠纷一案中，王XX和小张一样，也违反了卖家签订的房屋买卖合同的约定，且与卖家约定解除了房屋买卖合同。 上海市嘉定区人民法院认为房屋买卖双方均须签订经相关房屋买卖主管部门登记备案的《上海市房地产买卖合同》，故王XX和房屋卖家签订的并不是真正意义上的房屋买卖合同，鉴于XX公司已经为被告提供了带看房屋、协助磋商以及部分缔约服务，王XX应当承担XX公司在此居间服务过程中的必要费用，由王XX向XX公司支付服务费人民币2000元。XX公司不服上海市嘉定区人民法院民事判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市二中院认为：由于房地产居间服务内容非常广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中机构只有在完成全部服务内容并且服务不存在瑕疵后，才可收取约定的全额佣金。本案中，上诉人只是促成了买卖双方签订了其自制的房屋买卖合同，但未为交易双方提供房屋产权过户等后续服务，因此其居间服务并未全部完成，应视情况扣减佣金数额，最终认定嘉定区人民法院酌情确定的数额属自由裁量范围之内，并无明显不当，驳回XX公司的上诉，维持原判。

在二手房实际买卖中，中介机构为买卖双方提供居间服务，买卖双方理因有支付居间费用的义务。但是房地产买卖有着其特殊性，其往往涉及金额较大、周期较长、流程较繁琐，同时还涉及到银行贷款、房屋质量、物业管理等其他因素，而且买卖双方必须到房地产交易中心进行交易过户，所以买卖双方不大可能直接签订正式的房屋买卖合同。因此，二手房屋买卖中，双方签订的所谓居间协议或者由中介机构提供的房屋买卖合同均不是正式的房屋买卖合同，只能认定为是买卖双方为履行签订正式合同而签订的预约合同，故与房屋买卖的本约合同有着本质不同。

买卖双方违反预约合同的相关约定，应该按照《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定承担违约责任，而中介机构并无权力要求买卖双方承担居间服务费用，但可以要求买卖双方支付中介机构在房屋居间服务中所发生的交通费、通讯费等必要费用。