出租房维修怎么办？

【导语】租客租赁房屋后中有一种很常见的现象，便是承租的房屋在正常使用过程中出现问题需要维修修缮，如房屋漏水、天花板脱落、墙壁脱落、照明设备故障灯等。租客遇到这种问题时应该如何解决呢？通知房东维修？错！自行维修？错！

【法律建议】正确的做法，赶紧从角落里翻出来你和房东签订的租赁合同。瞪大眼睛，仔细阅读，看看合同是否约定了“房屋维修由租客自行负责”等字样！合同法规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”即，双方可以对房屋的维修问题进行约定。

如果没有约定，恭喜你可以进入下一环节：

第一，对房屋需要修缮的部分进行取证，可以采用拍照、录像等方式；

第二，以书面的形式通知出租方在合理期限内维修；可以短信方式、微信方式、EMS邮政专递的方式进行通知；

第三，如果出租方对房屋进行了维修，万事大吉；如果出租方没有履行维修义务，出租方可以请人维修，留存相应的维修费用单据，及时要求出租方承担该笔维修费用。

如果出租方在房屋需要进行维修时未履行维修义务，承租方慎用如下方式进行应对：

1.以出租人未尽维修义务单方解除合同，

2.采取拒付租金的方式，

【典型案例】

1.承租人能否以出租人未尽维修义务单方解除合同？

2017年3月13日，黄某和深圳某公司签订《租赁合同》，深圳某公司将深圳市坪山区的一处房产租给黄某用于经营超市，后因深圳某公司在三楼违建，违建部分拆除导致黄某承租的二楼漏水、电线短路等问题。黄某及其经营的超市2017年10月16日向深圳某公司致函，要求维修，深圳市某公司于2017年10月19日向黄某回函称维修完毕要求黄某继续履行合同义务，黄某2017年10月20日以房屋存在仓库破损、电线短路等问题未得到解决影响正常经营为由提出解除合同。后深圳某公司起诉黄某要求黄某支付2017年9月-10月的租金、水电费等，并要求承担违约责任。黄某反诉要求退还押金，赔偿装修损失等。

裁判要旨：承租方因租赁房屋出现部分区域漏水、电线短路、货梯无法使用等问题，可由承租方在合理期限内通过维修予以修复解决，不影响承租人按照约定的用途继续使用房屋，不会导致承租人无法实现租赁目的；承租人以出租人维修后租赁房屋仍存在上述问题，可选择自行维修租赁物后要求出租方承担维修费用、要求减少租金、要求顺延租期等合理方式，承租方以此为由单方解除合同明显不当，主张出租人违约不能成立。

2.承租人能否以出租人未尽维修义务而拒付租金？

裁判要旨：承租人，负有履行《租赁合同》约定的权利义务吗，否则应承担相应的违约责任。

如果承租人因出租人未尽维修义务而拒付租赁，有很大的风险承担违约责任。

二审法院认为，关于黄某上诉提出“租赁物因深圳某公司的持续违建行为造成其经营的商场停水、停电、漏水，导致合同目的不能实现，合同解除的责任在深圳某公司”，黄某并未提供充分证据证明租赁物因违建行为造成其经营的商场持续性停水、停电、漏水，影响商场正常经营，且根据深圳某公司提供的复函可知，深圳某公司在收到友田商场反映商场出现漏水、电线短路等情况后，即安排人员进行修复，排除故障，故偶然性、突发性的出现漏水、停电等现象并不必然导致合同目的不能实现，黄某该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。因黄某未按照合同约定向深圳某公司支付2017年9月、10月的租金，已构成违约，一审判决认定黄某系本案的违约主体正确，本院予以确认。因黄某拖欠租金的行为违反《租赁合同》的约定，黄某理应承担相应的违约责任。一审判决对黄某应向深圳某公司支付的租金、电费、水费、垃圾清运费、违约金、律师费、保全费诉求处理正确，本院予以维持。