购房者向开发商主张逾期交房违约金时，被开发商反诉贷款逾期支付的违约金，该如何处理？

律师观点分析

按照购房合同约定，开发商到了约定的交房时间未如期交房，购房者有权主张逾期交房违约金。

但是，有部分业主，或因为开发商的原因，或因为银行的原因，或因为政府政策的原因，未能在购房合同约定的时间内，向开发商支付贷款部分的房款，由此导致购房者向开发商主张逾期交房违约金时，被开发商反诉。

我曾经代理了一批向开发商主张逾期交房违约金的案例。

原、被告于2019年签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的商品房一套；被告应在2019年12月31日前将房屋交付原告使用；否则，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金；该合同还约定了其他事项。后原告依约支付了房款，被告却未如期交房。原告在协商无果后，诉至法院，主张逾期交房违约金。

面对几十户业主的诉求，开放商都同意参照判例进行调解，唯独对剩余6户，开发商不同意调解，理由是该6户业主的贷款部分房款不但逾期支付，而且比约定的交房时间还晚，基于此，开发商将反诉业主逾期支付贷款部分房款的违约金。

后调解不成，本案转入诉讼审理程序，分配完法官后，我及时找到主审法官，先陈述本案的来龙去脉，后讲述开发商不同意调解的理由，再陈述开发商应当承担的逾期交房违约责任，以及购房者不应当承担的贷款逾期支付的违约责任。

最终，经过沟通，法官采纳我方观点，不同意开发商反诉业主，但是开发商可以主张扣除购房者逾期支付贷款的时间。理由就是：根据合同的先后履行顺序，开发商具有先履行抗辩权，即：业主先支付贷款部分的房款，开发商后向业主交付房屋。因该6户业主的贷款部分房款支付时间比约定的交房时间晚，故开发商有权延迟交房时间。

除了前述抗辩外，开发商作为被告另提出两点抗辩：

第一、2017年至2019年间，涉案项目因政府扬尘管控、环境治理等政府停工令行为导致停工317天，因新冠肺炎疫情导致停工54天，合计371天；

第二、合同约定了60天的逾期交房延展期，即便认定被告逾期交房，那么按照合同约定，延展期内也应当按照每日万分之0.5计算违约金。

开发商要求法院驳回购房者的诉讼请求。

针对被告的抗辩，我方作为原告，进行了系统、全面的反驳。

第一、不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免的未来的客观情况.本案六个原告的购房合同均是2019年签订，其中两位是2019年初，四位在2019年底，约定交房时间是2019年12月31日前。因此，2019年前的扬尘管控属于合同签订时已经发生的事实，不属于合同订立时不能预见、不能避免的未来的客观情况，不属于不可抗力，因此，被告抗辩2017年至2019年间的扬尘管控政策属于不可抗力并主张扣除，不能成立。

第二、大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2019年才开始实施，被告作为专业的房地产开发商，在签订合同对交房时间作出承诺时，对可能影响交房的政策性因素已经予以充分考虑并作出合理预判，基于此，扬尘管控和逾期交房之间并不具有因果关系，而且，被告作为专业的房地产开发商，在签订合同时向六原告承诺短则一个月、长亦不超过一年的交房期间，也是其对自身工程进度予以充分考虑后作出的合理预判，而原告作为购房者，交房期限更是其选择购房的重要考量因素，因此，被告关于扬尘管控的抗辩不能成立，被告应当逾期交房的违约责任。

第三、根据其中部分原告的证据可以证明，原、被告于2019年签订《商品房买卖合同》，但被告直至2019年10月25日才办理完成涉案合同的网签信息备案手续，且直至2019年12月18日才通知原告办理抵押手续，故原告贷款部分的房款支付逾期系被告的原因所造成的，原告对此不存在过错，且根据《商品房买卖合同》的约定，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任，故即便原告的贷款逾期，该损失也应当由被告承担。故被告以此主张免责不能成立。

第四、在商品房实际交易过程中，购房者在购房时，从开具首付款发票到提交贷款手续，全过程都在开发商的掌控之中，仅在贷款申请手续上是购房者可以控制的，银行何时放款，购房者是根本无法把握。而且，根据双方所签的补充协议约定，若非因出卖人原因导致包括贷款部分的全部房款未能依约达到出卖人的账户的，视为买受人逾期，对该条款进行反向解释的结果是，若因出卖人原因导致房款未能依约达到出卖人的账户的，视为买受人未逾期，本案中，原告依约提交贷款申请手续后，因为被告的原因延迟贷款，应当视为原告未逾期。

第五、关于违约金计算标准上，应当全部按照主合同约定的万分之一计算，补充协议约定的延展期60天按万分之0.5计算的约定属于格式条款，未提请原告注意，应当属于无效，而且，被告于2020年8月8日再次向原告等业主承诺，延期交房违约金按已交付房价款日万分之1计算。

第六、六原告中，有一位原告较特殊，该位购房者于2019年中旬交付首付款后，被告直至2020年7月8日才向原告开具全部首付款的发票，根据银行的相关规定，因原告办理抵押贷款手续需要首付款发票等资料，被告逾期提供发票导致原告贷款审批延迟，故原告贷款部分的房款支付延迟系被告的原因所造成的，原告对此不存在过错。

最终，法院经过审理后认为：

开发商作为被告提供的证据，并不能证明该6位购房者贷款支付逾期的原因，系因为购房者自身所造成的，故未支持开发商主张的扣除购房者贷款支付逾期的时间。

而且，在违约金计算标准上，补充协议约定的延展期60天按万分之0.5计算的约定属于格式条款，未提请购房者注意，应当属于无效，故延期交房违约金按已交付房价款日万分之1计算。

由此支持了购房者的大部分诉讼请求。