律师观点分析

　　原告：李XX，男，汉族，住桂林市临桂区。

　　委托诉讼代理人：胡XX，XXX律师。

　　被告：桂林市临桂区某某服务中心，住所地：桂林市临桂区临桂XX。

　　法定代表人：刘XX,主任。

　　委托诉讼代理人：龙XX，XXX律师。

　　委托诉讼代理人：阳XX，XXX律师。

　　原告李XX与被告桂林市临桂区某某服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法组成由审判员廖XX担任审判长，人民陪审员李华秀、凤XX参加的合议庭，于2021年4月23日第一次公开开庭进行了审理。书记员韦X担任记录。原告李XX及其委托诉讼代理人胡XX，被告桂林市临桂区某某服务中心的委托诉讼代理人阳XX到庭参加诉讼。本案诉讼中，原告李XX于2021年5月18日申请对原告承租的桂林市临桂区某某服务中心临桂XX某某大道某某号某某原某某招待所2、3、4、5楼及1楼接待大厅装饰装修及添置物截至2020年你2月11日的价值进行鉴定。经本院主持，原、被告摇珠选定，本院委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司对此进行鉴定。2021年9月26日，原告李XX变更了第二项、第三项诉讼请求。2021年9月26日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告李XX及其委托诉讼代理人胡XX，被告桂林市临桂区某某服务中心的委托诉讼代理人阳XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告李XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告押金10000元；2、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失190000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。另，原告李XX在第二次庭审中将第二项、第三项诉请变更为：“2、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失205400元；3、判令被告承担本案诉讼费用、鉴定评估费用、保全费用、保函费用。”。

　　事实和理由：2016年12月28日，原告与桂林市临桂区某某管理中心签订《房屋租赁合同》承租临桂XX某某某某号某某原某某招待所2、3、4、5楼及1楼接待大厅用于经营宾馆，租期2017年1月1日至2021年12月31日止，年租金81000元，约定由原告进行装饰装修（包含1楼大厅），合同签订后原告依约交付了10000元押金，将宾馆命名为某某宾馆，并花费956396元进行装饰装修和添置设备。后来，桂林市临桂区某某管理中心经两次更名，重组后由被告桂林市临桂区某某服务中心继受其主体资格，2018年8月1日，被告在进出招待所的大门安装电子闸门，限制外来车辆进入，将1楼客房部转给临桂区某某管理部及临桂区某某质监站使用，并占用停车场，从根本上改变了原告的经营环境，致使原告生意一落千丈。2020年5月11日被告通知原告解除租赁合同，经（2020）桂0312民初3703号及2020年12月11日作出的（2020）桂03民终4328号民事判决书判决自判决生效后双方解除合同。被告拒绝与原告协商单方改变原告经营环境，致使原告经营困难，并单方解除合同，被告违约行为导致原告巨大损失，除应当退还押金10000元外，还应当赔偿原告装饰装修残值损失190000元。2005年12月20日签订的房屋租赁合同，租赁期限是2006年1月1日至2016年12月31日，在2012年11月20日达成了补充协议，第五款约定在租赁期间内院的场地由甲乙双方共同使用。综上，原告为维护自己合法权益，特依法向法院起诉，请法院判如所请。

　　原告李XX对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2016年房屋租赁合同，2、押金收据，3、（2020）桂0312民初3703号民事判决书，4、（2020）桂03民终4328号民事判决书，5、某某宾馆资产清单，6、2005年房屋租赁合同及2012年11月20日补充协议，证明1.本案原告、被告诉讼主体适格，2.合同签订后原告依约交付了10000元押金，3.依约定对租赁物进行装饰装修（包含1楼大厅），进行装饰装修并添置设备共花费956396元，4.2018年8月，被告在进出招待所的大门安装电子闸门，限制外来车辆进入，将1楼客房部转给临桂区某某管理部及临桂区某某质监站使用，并占用停车场，从根本上改变了原告的经营环境，并单方解除合同的事实，5.案涉房屋的院内场地（停车场）是由双方共同使用。7、《资产评估报告》及评估发票，证明合同剩余期限内装饰装修的残值价值为20.54万元，花费鉴定费22800元；8、保函发票，证明原告采取保全措施购买保函花费1000元；9、案涉房屋停车场照片，证明被告将闸门放下后对原告经营的影响。

　　被告桂林市临桂区某某服务中心辩称，房屋租赁合同系原告与被告双方的真实意思表示，被告不存在违约，原告不交付租金违约在先，且其在租赁期内未受到任何损失，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告从2018年10月起开始拖欠租金，已构成根本违约，原告无权要求返还保证10000元。履约保证金即押金是租赁合同承租人为了履行合同义务担保而支付给出租人的金额。租赁期满，如果承租人不偿还租赁物或支付租金，出租人有权从押金中扣除。根据桂林市临桂区人民法院作出的（2020）桂0312民初3703号民事判决书已经认定原告不按期缴纳租金这一事实，原告违约事实清楚，并判决原告支付被告租金80662.5元（2020年8月1日至返还房屋日的租金按照合同约定的一半即50%另外计付）及支付申被告违约金（以合同计算的所欠租金的一半50%为基数），原告于本判决生效后三个月内腾空租赁房屋并交还与被告。该判决已经生效，原告至今拒不履行该判决书规定的法定义务。故原告无权要求返还押金。二、被告并未改变经营环境，并未有占用停车场一说，原告要求赔偿损失无事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》约定，被告租赁给被答辨人的是某某原某某招待所2、3、4、5楼及配套接待大堂，并未包含停车场，故被告并未占用停车场，并不影响原告实现合同目的。被告虽安装了电子闸门，并未影响车辆进出，而且电子闸门都是处于起竿杆状态，无法起到拦车作用，而且该电子闸门早已损坏无法使用，并不影响原告经营。故，原告经营困难，其所谓的损失应由其自行承担。三、原告要求赔偿其装修残值损失无事实法律依据。根据《房屋租赁合同》第七条之规定，房屋室内装饰的费用均由原告负责，该笔费用与被告无关。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。

　　被告桂林市临桂区某某服务中心未向法庭提供任何证据。

　　2021年5月18日，原告李XX申请对原告承租的桂林市临桂区某某服务中心临桂XX某某大道某某号某某原某某招待所2、3、4、5楼及1楼接待大厅装饰装修及添置物截至2020年2月11日的价值进行鉴定。经本院主持，原、被告摇珠选定，本院委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司对此进行鉴定。2021年7月6日，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司作出《资产评估报告》（桂众资评［2021］135号），载明评对象为位于临桂XX某某某某号桂林市××大楼（原某某招待所）一层接待大厅及二至五层楼装修及添置物。评估范围为装修及添置物，装修主要为房间铺设地板、瓷砖、门窗等，添置物主要为床上用品、茶具、空调、电视机等共141项。评估价值结论为205400元。

　　经过开庭质证，被告桂林市临桂区某某服务中心对原告李XX提供的证据1的三性无异议，该证据正好证明被告承租范围不包含停车场，即使当初被告有限制停车行为，并不影响合同目的实现，何况该电子闸门并未实际造成原告损失；证据2的三性无异议；证据3、4三性无异议，恰好证明原告不支付租金，违约在前，违约有权解除合同，且在一审二审中对于疫情的影响及安装电子闸门的影响在租金房屋占用费中已经充分考虑了原告合法权益，原告无任何损失可言；证据5三性不予认可，清单为原告自行制作，无任何有效票据佐证，真实性不予认可，且清单中绝大部分物品为原告资产，且能搬离，原告也一直在使用中并无原告的损失，与本案无关；证据6真实性由法庭认定，该证据与本案无关联，2005年的房屋租赁合同已经履行完毕、终止，其补充协议也只是对2005年房屋租赁合同的补充，未对2016年房屋租赁的补充，被告不予认可；证据7、真实性合法性无异议，但与本案无关联，该份报告不能证明其损失是被告造成的，且鉴定报告中添置物品如洗衣机、消毒柜、床、沙发、空调等原告是可以搬走的，对原告来说无损失，原告仍可使用，故其要求被告承担该损失无事实和法律依据；证据8、真实性合法性认可，但与本案无关联；证据9、照片无拍摄时间，且租赁合同已经解除，在合同解除后，被告有权将闸门放下，对停车场进行管理维护，何况在租赁合同中也并未约定停车场是租赁给原告使用的。

　　本院结合原、被告举证、质证，认证如下：对各方确认的书证予以确认采信；对提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原告李XX（为承租方、乙方）与被告临桂区某某管理中心（为出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于临桂XX某某某某号某某原某某招待所2、3、4、5楼及配套接待大堂整体续租给乙方使用，租赁期为五年，从2017年1月1日至2021年12月31日止。鉴于乙方对招待所进行重新装修，无法营业，给予乙方30天装修，租金从2017年2月1日计算，租赁第一年为捌万壹仟元整（￥81000.00），租用期为伍年，租期内以第一年租金为基数，每两年递增百分之十。合同还约定了租金缴纳方式以及双方的责任等内容。其中，《租赁合同》第五条约定：租金交纳方式：租金按季提前交纳，即合同签订时就需交清一个季度租金，以后每季到期一个月结束前15天内一次性向甲方缴纳后3个月的租金，以后依次类推。如逾期不交，则乙方须向甲方缴纳滞纳金：即每超过壹天乙方需向甲方交纳壹仟元（￥1000.00）的滞纳金，依次类推。如超过15天还未交的，甲方则有权单方终止租赁合同。第六条约定：合同签订时，乙方须向甲方缴纳10000整作为租房保证金，待合同到期后，甲方一次性返还此保证金给乙方。该合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告把房屋装修成了28间房间进行营业，并按合同约定交纳了房租。2017年4月14日，原告向被告缴纳了10000元租房保证金，被告出具了一份收据交由原告收执。2018年8月1日，被告对案涉租赁物临桂XX某某某某号某某原某某招待所大门安装了电子闸门，对外来车辆的限制进入大院。原告认为安装电子闸门影响其营业收入，从2018年10月起未再支付租金给原告。2020年8月21日，本案被告将本案原告诉至本院。本院于2020年9月29日作出(2020)桂0312民初3703号民事判决书，认为李XX不按期支付租金，已经违约，应承担违约责任，同时李XX未按期支付租金，主要是由桂林市临桂区某某服务中心对某某安装电子闸门引起，其亦存在过错，故判决：一、自本判决生效之日解除原告桂林市临桂区某某服务中心与被告李XX在2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李XX支付租金80662.5元（2020年8月1日至返还房屋日的租金按合同约定的一半即50%另计付）给原告桂林市临桂区某某服务中心；三、被告李XX支付违约金（以合同约定计算的所欠租金的一半即50%为基数，分别从对应的逾期之日起按年利率10%计付至付清之日止）给原告桂林市临桂区某某服务中心；四、被告李XX于本判决生效后三个月内腾空租赁房屋并交还与原告桂林市临桂区某某服务中心。李XX不服该判决，于2020年12月1日上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2020年12月11日作出（2020）桂03民终4328号民事判决书，认为李XX生意确因限制外来车辆停车受到一定影响，但涉案租赁合同租赁范围并不包含停车场，限制停车不影响合同目的的实现，一审法院考虑到疫情的影响以及安装电子闸门的影响，判决李XX支付从2018年10月起至实际返还房屋时止的租金、房屋占用费减半，已充分考虑到李XX的合法权益，公平合理，故判决驳回上诉，维持原判。2021年1月21日，原告将被告诉至本院，提起本案诉请。

　　同时查明，临桂XX某某某某号某某大院共有停车位24个。原告称电子闸门未启用未提供证据证实。被告庭审中主张因安装了电子闸门2018年9月16日向原告提出终止合同的申请，但对此未提供证据予以证实，原告对此未予认可。现房屋均放有物品，仍由被告保管使用。

　　另查明，本案诉讼中，原告李XX于2021年5月18日申请对原告承租的桂林市临桂区某某服务中心临桂XX某某大道某某号某某原某某招待所2、3、4、5楼及1楼接待大厅装饰装修及添置物截至2020年2月11日的价值进行鉴定。经本院主持，原、被告摇珠选定，本院委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司对此进行鉴定。2021年7月6日，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司作出《资产评估报告》（桂众资评［2021］135号），载明评对象为位于临桂XX某某某某号桂林市××大楼（原某某招待所）一层接待大厅及二至五层楼装修及添置物。评估范围为装修及添置物，装修主要为房间铺设地板、瓷砖、门窗等，添置物主要为床上用品、茶具、空调、电视机等共141项。评估价值结论为205400元。

　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告李XX与被告桂林市临桂区某某服务中心于2005年12月20日签订了案涉的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应为合法、有效的合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自义务。现案涉合同已经本院于2020年9月29日作出(2020)桂0312民初3703号民事判决书判决解除，根据案涉合同中：“合同签订时，乙方须向甲方缴纳10000整作为租房保证金，待合同到期后，甲方一次性返还此保证金给乙方”的约定，该原告向被告缴纳的10000保证金系为保证合同履行所交，现该合同因原、被告原因而被本院判决解除，根据上述约定，被告应当将该10000元保证金返还给原告。同时，在案涉合同的履行期间因被告桂林市临桂区某某服务中心对某某安装电子闸门，导致原告李XX生意确因限制外来车辆停车受到一定影响，但限制停车不影响合同目的的实现，故原、被告对案涉合同的解除均负一定民事责任，该事实已经本院于2020年9月29日作出(2020)桂0312民初3703号民事判决书及桂林市中级人民法院于2020年12月11日作出（2020）桂03民终4328号民事判决书认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第三款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，对原、被告行为导致案涉合同解除的责任，本院酌情根据本案案情认定为各付50%的责任，且根据广西众益资产评估土地房地产评估有限公司于2021年7月6日作出的《资产评估报告》（桂众资评[2021]135号）载明桂林市临桂区某某服务中心临桂XX某某大道某某号某某原某某招待所2、3、4、5楼及1楼接待大厅装饰装修及添置物截至2020年2月11日的价值评估为205400元，故，被告应赔偿原告装饰装修残值损失为：205400元×50%=102700元，原告要求被告偿还装饰装修残值损失超过本院核实部分与本院查明事实不符，于法无据，本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

　　一、被告桂林市临桂区某某服务中心返还原告李XX押金10000元；

　　二、被告桂林市临桂区某某服务中心赔偿原告李XX装饰装修残值损失102700元；

　　三、驳回原告李XX的其他诉讼请求。

　　上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

　　案件受理费4300元，鉴定费22800元，保全费1020元，合计28120元，由被告桂林市临桂区某某服务中心负担14060元，原告李XX负担14060元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4300元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：×××16；开户行：XXX），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。