一、抵押权是什么

抵押权是担保物权的一种，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。担保物权两大特点是优先受偿权和物上代位权。

二、抵押财产的范围

法律规定了可以设定抵押的财产范围，包括建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具;法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

法律规定了不可抵押的财产范围，包括土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

担保范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及保管担保财产及实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。

三、抵押权的设立

不动产抵押权自登记时设立，动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人。

四、特殊抵押权

1、浮动抵押

设定浮动抵押权的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者。财产限于原材料、生产设备、半成品及产品。应当向抵押财产所在地工商部门办理登记。抵押权自合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。抵押财产发生以下情形时确定：债务履行期届满，债权未实现;抵押人被宣告破产或者被撤销;当事人约定的实现抵押权的情形;严重影响债权实现的其他情形。

2、最高额抵押

最高额抵押是限额抵押，为将来发生的债权提供担保。发生以下情形时，债权予以确定：约定的债权确定期间届满;没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;新的债权不可能发生;抵押财产被查封、扣押;债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;法律规定债权确定的其他情形。

五、特别注意

1、抵押合同禁止约定流押；

2、先在建设用地使用权上设定抵押，后新增建筑物的，实现抵押权时，新增建筑物一起拍卖。

3、抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意，不对其他抵押权人产生不利影响。。

4、抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复价值或提前清偿债务。

5、抵押权不得单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，抵押权一并转让，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。