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广州专业律师——租赁合同解除后转租合同的效力应如何认定

【案情】

　　2017年2月甲与乙签订了房屋租赁合同，甲将自有的一套房屋出租给乙居住。2017年4月，乙将房屋租赁给丙用于办理托教，甲虽未明确表示同意但是亦未提出异议。2018年5月，甲因乙拖欠租金且在多次协商未果的情况下诉请解除合同。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，租赁合同是主合同，转租合同是从合同，主合同解除从合同理所当然随之解除。

　　第二种意见认为，租赁合同与转租合同并非主从合同，而是因为租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种意见，主要理由如下：

　　首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。从合同是指以其他合同的存在为存在前提的合同。从合同以主合同的存在为前提，没有主合同就不可能有从合同。虽然在大多数情况下，转租合同以租赁合同的存在为前提，但是，即使没有租赁合同存在，转租合同也能独立存在。例如一方因无因管理将他人房屋出租给第三方该租赁合同关系即不以租赁合同的存在为前提。

　　另虽然转租合同在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租合同的生效眼见之一是租赁合同的有效存在，但是就转租合同的内容而言，转租人与次承租人均具有独立于租赁合同的法律利益，即转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权。因此这并不符合主从合同之间关系的内容。就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同标的物或是其一部分，具有同一性，这也并不符合主从合同之间关系的原理。

　　根据《中华人民共和国合同法》第224条第一款规定，转租原则上需以出租人的同意为条件，但是依据相关司法解释“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持” ，由此可见转租合同的效力并不以租赁合同而产生的转租权的存在为前提。

　　综上，笔者赞同第二种意见，转租合同与租赁合同都是独立的合同，转租合同并不必然以租赁合同的存在为存在前提。本案甲行使解除权，应依据物权请求权要求返还租赁物。

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