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高龄老人作为房屋出售人,经鉴定系限制民事行为能力人,法定代理人如何确定以及如何确保合同有效、安全

发布者:陈程律师|时间:2017年10月22日|分类:合同纠纷 |186人看过

律师观点分析

高龄老人作为房屋出售人,经鉴定系限制民事行为能力人,法定代理人如何确定以及如何确保合同有效、安全

案情简介:被告(系高龄老人)将房屋出售给二名原告,签订了房屋买卖居间协议。之后双方签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同),对房屋的转让、款项的支付、过户时间、违约责任等做出了约定,两原告按照合同约定向被告支付了首付款。随后两原告要求被告去房地产交易中心进行审税并办理房屋过户手续,但被告未予理睬,导致合同无法继续履行,被告已经严重违约。

本人代理二名原告向法院提起诉讼,要求1:房屋过户至原告名下;2、被告将房屋交付给原告;3、被告先把原告支付逾期过户违约金;4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。

在法庭审理中,被告的小儿子提出被告年纪大,有老年痴呆,当时签订的房屋买卖合同并非真实意思表示,合同无效,并要求对被告的精神状态提出司法鉴定。最终司法鉴定结论为:被告系限制民事行为能力,但无法鉴定出被告签合同时的精神状况。因被告系限制民事行为能力人,就涉及到本案被告主体资格问题,但由于被告在诉讼前没有确定监护人,在审理中,被告的子女也无法就本案的法定代理人达成一致意见,另外,被告所在的居委会不予出具谁是监护人的证明。故法院参考被告的意见,指定其小儿子作为本案诉讼中的法定代理人参加诉讼。庭审得以继续审理。

律师分析:首先,在原被告双方签订的房屋买卖居间协议上,在出售方处除了有被告签字确认外,还有其小儿子的签字确认。该协议合法有效,被告及其小儿子均同意出售房屋,即使被告在签订居间协议时已经是限制民事行为能力人,但本案当中的法定代理人也同意出售房屋。因此,原被告双方签订的合同,包括居间协议及网签合同,均合法有效。其次,司法鉴定的结论为被告为限制民事行为能力人,无法鉴定出当时签合同时的精神状况。因此,因无法鉴定被告签合同时的精神状况,被告法定代理人应承担举证不能的法律后果。最后,本代理人积极搜集被告签合同时精神状况良好、思路清晰的证据,例如录音录像、房产中介工作人员证人证言、被告本人将户口从系争房屋迁出的记录等,予以佐证被告签订合同系其真实意思表示,不存在欺诈、胁迫的情形。最终,法院支持了原告全部诉讼请求。

律师建议:若房屋出售人系高龄老人,为确保合同合法有效、安全,为避免纠纷,房屋买受人应当要求房屋出售人的所有子女到场,可以另行书写一份《确认书》,让每个子女在确认书上确认,同意房屋出售人将房屋进行出售。房屋买受人对此一定要引起重视。

相关法条:《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十三条  在诉讼中,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。事先没有确定监护人的,可以由有监护资格的人协商确定;协商不成的,由人民法院在他们之中指定诉讼中的法定代理人。当事人没有民法通则第十六条第一款、第二款或者第十七条第一款规定的监护人的,可以指定该法第十六条第四款或者第十七条第三款规定的有关组织担任诉讼中的法定代理人。


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