张远图律师
律师观点分析
上诉人（原审原告）：高X。
被上诉人（原审被告）：李X
本律师为被上诉人李X的代理律师
事实和理由：
一、一审法院认定房屋使用权仍未确定属于认定事实错误。1.德州经济技术开发区社会事业服务中心教体文旅部作为回收幼儿园房屋使用权的相关政府部门，于2020年9月21日向一审法院的致函《关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明》中已明确，案涉幼儿园房屋的使用权目前仍在房地产公司手中。2.房地产公司已将案涉房屋出卖给高X，德州经济技术开发区人民法院作出的（2019）鲁1491民初2054号民事判决书及德州市中级人民法院作出的（2020）鲁14民终1232号民事判决书中均明确认可开发商与高X签订的《房屋买卖合同》合法有效，高X享有房屋收益权。故此，高X享有案涉房屋收益权。
二、李X有义务腾空房屋。
三、李X无权占有案涉房屋。1.李X举办的幼儿园并非适格的幼儿园主体。2.案涉房屋使用权政府并未收回，即便收回，也并非直接交由李X举办幼儿园。
四、李X应按照原租赁合同约定的租金向高X支付房屋占用费及违约金。1.在政府尚未收回使用权举办幼儿园时，政府无权收取案涉房屋租金，相关权利人仍为原使用权人即高X，李X有义务向高X支付房屋占用费。2.李X应按照原租赁合同约定的租金标准向高X支付房屋占用费及违约金。
李X辩称，涉案房屋是墅香苑小区的幼儿园用房，属于该小区的公共配套设施，配套幼儿园属于公共教育资源，德州XX公司作为开发商，不得将该房屋出售给个人，高X并非涉案幼儿园房屋的产权人，李X与高X签订的出租协议已由法院生效判决予以解除，涉案幼儿园房屋使用权自2019年8月1日起应收归当地政府，对于2019年8月1日之后的房屋占用费，高X无权向李X主张，依法应驳回高X的诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回高X的诉讼请求。案件受理费减半收取4650元、保全费3520元，由高X负担。
二审期间，本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一审法院判决驳回高X的诉讼请求是否正确。第一，虽然《德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》第三十条规定，“该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学”，但是作为涉案房屋接收部门即涉案房屋所在地教育行政主管部门的德州经济技术开发区社会事务服务中心明确，德州经济技术开发区社会事务服务中心尚未取得涉案房屋的使用权。德州XX公司也认可涉案房屋使用权由高X享有、不主张涉案房屋的使用权。李X基于其与高X签订的“北京博师幼儿园出租协议”从高X处取得涉案房屋，高X基于交付涉案房屋前对涉案房屋占有的事实，有权就涉案房屋向李X主张权利。
第二，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号民事判决解除了“北京博师幼儿园出租协议”，本院（2020）鲁14民终1232号民事判决维持了该一审判决。（2019）鲁1491民初2054号民事案件起诉状副本送达李X的时间为2019年11月2日，因此，应当将该日认定为“北京博师幼儿园出租协议”的解除时间。2019年8月1日至2019年11月2日期间，“北京博师幼儿园出租协议”合法有效，并没有法律限制高X收取该期间租金的权利，因此，李X应当按照租赁合同的约定，向高X支付该期间的租金。但是，本案中高X主张李X支付的为“房屋占用费”，并未以“北京博师幼儿园出租协议”作为其主张权利的基础，因此，对高X提出的李X支付2019年8月1日至2019年11月2日期间“房屋占用费”及违约金的主张，本院不予支持。
第三，2019年11月3日后至一审法庭辩论终结前，李X没有合法依据占有涉案房屋，侵犯了高X对涉案房屋占有的权利，高X有权向李X主张该期间的“房屋占用费”。但是，由于“北京博师幼儿园出租协议”签订后，有关部门对于配套幼儿园的使用等出台了新的政策，所以本案不宜参照“北京博师幼儿园出租协议”约定的租金标准计算涉案房屋的占有使用费。在高X未就“房屋占用费”的计算标准进行评估、李X提出异议的情况下，本院无法确定“房屋占用费”的具体数额，因此，本院在本案中对高X提出的支付2019年11月3日至返还房屋期间“房屋占用费”的主张不予支持，高X可待证据充分后另行主张该部分费用。另外，违约金系以存在合法有效的合同为前提的，2019年11月3日后，高X与李X之间并不存在合同关系，高X主张2019年11月3日之后的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实错误，但判决结果正确，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。