租客年付租金，二房东跑路，大房东未收到租金有权收回房屋吗？

近日有大量房东、租客咨询房屋租赁的问题，经了解他们描述的事件经过基本一致。房东将房屋出租或托管给二房东，租金略高，其合同约定押一付一或押一付二等；二房东将房屋出租给租客，租金降低，其合同约定押一付六或付十二。二房东收租客房租后不向房东支付租金，直接失联。从房东和租客的描述中可以发现，二房东的手法、套路几乎一样，均采用高价从房东手中收房，以较低价格转租，收取租客租金后直接卷款消失。

房东因没有收到租金要求租客搬离房屋，租客因已经支付了一年房租要求继续租用房屋，以至造成房东和租客之间产生纠纷，而双方均联系不到二房东。对于此类纠纷，房东、租客应当如何降低自身的损失呢？

对于近期上海出现的该类二房东跑路事件该如何处理呢？本文就此事件进行简单评述。

一、从民事诉讼角度出发，房东、租客利益维护问题

1、房东是否有权收回房屋？房东的租金损失如何保障？

根据房东、租客的描述，二房东一般均被授权有权就涉案房屋进行转租、出租。房东与二房东之间的租赁合同中一般明确约定，允许二房东将房屋转租给第三人或者出具授权书，授权二房东转租权。根据法律规定，二房东有权处分涉案房屋的使用权，那么租客基于与二房东的租赁合同占有使用房屋系属于有权占有使用，房东对房屋的所有权受到租客使用权的限制，不能收回房屋。

当然，如果二房东未经授权而擅自将房屋转租的，此时房东有权通过诉讼解除与二房东的合同而收回房屋。

在已经授权二房东转租权的情况下，房东无权直接向租客收房。房东只能通过诉讼向二房东追究违约责任及租金损失。

2、租客已经支付半年或一年租金，而无法安心使用房屋，二房东应当承担违约责任。如有租金损失应向二房东追偿。

理论上来说虽然租客有权继续占有使用涉案房屋，但因房东不停骚扰或停水停电等严重影响租客正常使用的，此时租客有权追究二房东的违约责任。租客有权拒绝房东的腾房要求。

3、中介若未如实告知涉案房屋真实情况的，租客可以要求中介承担赔偿责任

中介是否有责任，主要看是否如实告知房屋状况及相关租赁各方的情形等，如与出租方一起设局欺骗租客的，应与二房东一起向租客承担责任。

二、从刑事控告角度出发，房东、租客利益维护问题

从现有的大量咨询来分析，二房东很可能存在诈骗、合同诈骗的犯罪行为。从房东、租客反映的事实来看，二房东以高收低处的方式向房东收房、向租客出租，以时间差的方式大量收取租金，然后直接卷款闪人，涉嫌以非法手段骗取非法利益，涉嫌构成诈骗类罪。如条件允许的，建议房东、租客向公安机关报案，争取得到公安机关的立案支持。

但是，从现有反应的情况来看，报案后的效果并不理想，尽管已经存在多起同一家二房东被多家房东及租客投诉无法联系的情况，但是公安的态度仍然是不给予立案调查。

在此，本律师建议：如确有多家受害人的，委托律师整理材料后向公安机关报案，争取立案调查。建议律师介入，房东、租客均属于受害人建议形成合力。

三、房东、租客均属于损失方，如有可能应协商降低损失。

如房东、租客无法协商，而又不能得到公安机关立案调查的，房东应当尽快启动诉讼程序，如租客合法权利被侵犯的，租客也应当及时启动诉讼程序。虽然诉讼可能时间会久一点，但是启动维权程序可以及时止损，如不采取相应措施，损失将持续下去。