限购政策并不影响房屋买卖协议的法律效力，若不存在《合同法》中规定的合同无效情形，应认定为合法有效。

[基本案情]

邬某某于2012年11月15日至2014年1月15日期间向宁波强人置业公司共计支付房款1933748元。2014年5月16日至5月17日，邬某某与宁波强人置业公司就案涉十五套房屋补充订立《内部购房签约协议》，协议签订后宁波强人置业公司向邬某某交付了房屋。但在邬某某与宁波强人置业公司订立的《内部购房签约协议》中明确约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续。"以至于查封时候案涉房屋仍登记在宁波强人置业公司名下。而后在新华信托公司与叶某、叶某某和宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对宁波强人置业公司名下位于江西省南昌市湾里区的相关房屋（包括案涉房屋在内）予以查封，并于2016年5月27日作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，邬某某就案涉房屋提起执行异议。

[一审情况]

邬某某主张其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异复规定》）第二十八条和第二十九条的构成要件，足以排除执行，并未获得法院的支持，理由如下：

关于邬某某与宁波强人置业公司订立十五份《内部购房签约协议》的效力问题。限购政策不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，邬某某与宁波强人置业公司订立的《内部购房签约协议》应属有效，至于邬某某在订立协议时是否符合南昌市当时限购政策所确定购买人的条件，属于合同履行的问题，不影响合同的效力。在人民法院查封前（2014年6月18日）邬某某与宁波强人置业公司订立了合法有效的书面买卖合同。

关于占有的问题。本案中邬某某仅举示吴某某出具的《情况说明》，并无交接房手续、缴纳水电费、物管费收据等证据予以佐证，不足以证明邬某某在人民法院查封前就占有了案涉房屋。

关于购房款的问题。（1）虽然诉讼中邬某某举示了银行转款凭证，证实其向宁波强人置业公司法定代表人叶某账户转款39.65万元，向竺某某账户转款107万元，但是案涉十五套房屋购房款总计为1933748元，与前述转款金额相差巨大，邬某某陈述尾款由案外人陆某某代其支付了501626元，其余为现金支付，邬某某该项陈述缺少证据予以佐证；（2）公司具有独立人格，向宁波强人置业公司法定代表人叶某转款不能当然视为向公司的转款，现无证据表明邬某某向叶某转款39.65万元、向竺某某转款107万系其接受宁波强人置业公司指令支付案涉房屋的购房款；（3）前述八次转款时间最早发生在2012年11月15日，远远早于2014年5月邬某某与宁波强人置业公司订立《内部购房签约协议》的时间，邬某某陈述先支付全部购房款，随后补签《内部购房签约协议》不符合常理，且八次转款金额均为整数，与案涉房屋价款金额不符，不排除前述转款行为系基于其他法律关系而产生的。综上，邬某某举示的证据不足以证明其已全额支付案涉购房款。

邬某某与宁波强人置业公司订立《内部购房签约协议》中约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。"前述合同条款表明邬某某在订立合同时，知道南昌市的限购政策，存在对政策限制的忽略，应当认定邬某某对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错。

关于邬某某名下有无其他用于居住房屋的问题。虽然邬某某举示的南昌市不动产档案信息中心出具《不动产登记资料查询结果告知单》和宁波市国土资源局奉化分局出具《不动产登记查询证明》，证实邬某某名下未登记有其他房屋，但邬某某陈述一次性购买十五套房屋用于居住不合常理，因此其不符合《执行异复规定》第二十九条第二项唯一住房的规定。

综上，本案不符合《执行异复规定》第二十八条关于占有、付款和非因买受人自身原因的构成要件，亦不符合《执行异复规定》第二十九条关于付款和唯一住房的构成要件，邬某某主张对案涉房屋享有物权期待权的理由不能成立，所以其执行异议主张不能得以支持。

[再审情况]

再审审查法院与一审法院的观点基本一致，并据此裁定驳回邬某某的再审申请。

[法律分析]

案外人对登记在被执行人名下的不动产申请执行异议，需要满足《执行异复规定》第二十八条或二十九条的规定。但无论适用哪一条，都要同时满足多个条件，才能获得法院的支持。这两条中有一个共同的条件就是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”故买卖合同有效与否是该类执行异议案件首要分析的问题。而买卖合同合同是否有效，主要看是否具有有关合同无效的法定情形，如果不具有，则合同有效。结合本案，当事人签订的房屋买卖合同尽管违反限购政策，但违反限购政策并非是合同无效的情形，故所签合同依然有效。

附：

一审裁判文书案号：重庆市高级人民法院（2019）渝民初16号

再审裁判文书案号：最高人民法院（2020）最高法民申4797号

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。