律师观点分析
上诉人（原审原告）：吴XX，男，汉族，1976年10月23日出生，身份证住址：陕西省汉阴县，
委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。
被上诉人（原审被告）：廖XX，男，汉族，1979年9月9日出生，身份证住址：江西省樟树市，
委托诉讼代理人：徐XX，广东XX律师。
上诉人吴XX与被上诉人廖XX因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院(2018)粤1322民初533号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
吴XX上诉请求：1、请求依法撤销（2018）粤1322民初533号民事判决，并依法改判：（一）确认上诉人与被上诉人之间的租赁无效；（二）被上诉人退还上诉人51000元及利息；（三）被上诉人支付因合同无效造成上诉人损失146800元（其中包括托运设备费用10万元，工作人员误工费46800元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一审法院对主要事实认定不清，适用法律错误，作出的判决不符合公平、公正的原则，未兼顾上诉人的合法权益，具体表现在：1、《厂房租赁意向协议》属于无效合同，而一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定认定合同合法有效，属于适用法律错误。一、根据被上诉人与陈XX签订的《厂房租赁合同》第七条明确写明被上诉人在租赁期间，不得将厂房转租，否则陈XX有权终止合同，押金归陈XX所有，被上诉人无条件退出厂房，且陈XX无需向被上诉人支付任何损失费用。据此表明被上诉人不享有转租的权利，对于转租一事，陈XX态度明确，既无退让的想法，也无追认的意思，所以被上诉人明知不能转租，仍与上诉人签订了《厂房租赁意向协议》,属于无权处分，事后未得到陈XX的追认，而陈XX一直在与上诉人协商处理，协议从始至终并未得到陈XX的同意，故《厂房租赁意向协议》属于无效合同。另外，根据我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。依照此规定，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁意向协议》也是无效合同。二、依照被上诉人与陈XX签订的《厂房租赁合同》第七条规定，陈XX有权终止合同，并收取押金，且被上诉人需要无条件退回厂房。但被上诉人与上诉人签订了《厂房租赁意向协议》这一事情被陈XX知道后，陈XX不仅未收取被上诉人押金，让被上诉人退厂。相反与被上诉人联合起来哄抬价格，变相敲诈上诉人，损害上诉人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中被上诉人以近二倍价格将厂房出租给上诉人，假冒所有权人的身份赚取租金差价。再加之，陈XX知道后并未阻止被上诉人的转租行为，相反借机联合被上诉人与被上诉人谈判，以远高于行价的标准和远高于租给被上诉人的价格与上诉人谈判，主观上缺乏交易诚意，实属借谈判名义恶意拖延时间，联合起来一起损害上诉人的利益。故《厂房租赁意向协议》依据该法条也属于无效合同。三、法院并未审查厂房所有权的归属情况，报建手续是否齐全，该厂房是否属于合法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。如果该厂房并未取得建设工程规划许可证或报建手续不齐全，一审法院对此并没有审查，而且对于被上诉人是否有权出租该厂房也没有进行审查，显然对于事实部分没有查清，对此进行判决，于法于理均不符。2、其次，退一步讲即使认定解除《厂房租赁意向协议》，被上诉人在此过程中具有明显过错，理应赔偿给上诉人造成的损失。一、上诉人是付款在先，知道转租事实在后，是被上诉人的隐瞒行为一步步将上诉人拖入深坑，对于给上诉人造成的损失起了导火线的作用。上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁意向协议》时，被上诉人具有告知该厂房是转租事实的义务，却处处隐瞒，违背了诚实信用原则。上诉人在不清楚转租的情况下，与被上诉人签订了《厂房租赁意向协议》，基于对被上诉人的信任于签订协议的第二天给被上诉人汇去了51000元。之后才知道被上诉人是出租陈XX的厂房。在得知这一事实，上诉人心里明白被上诉人是无权转租的，才逼迫被上诉人告知陈XX联系方式，从而与陈XX取得联系。对于本案中给上诉人造成的损失，被上诉人是起了导火线的作用，在不知不觉中，上诉人仿佛掉进了被上诉人挖的陷阱，却难以脱身。如果不是被上诉人恶意隐瞒相关事实，上诉人是坚决不会与被上诉人签订协议的。二、被上诉人在签订协议时未告知有押金一事。上诉人原本认为没有押金，才会考虑到与被上诉人签订该协议，这也是后来未能与陈XX谈妥的重要原因。上诉人本认为这笔费用不会很高，签订协议后才会将放心地所有设备全部搬进厂房，后来才被告知要收取高额押金，被上诉人此举直接增加了上诉人的交易风险，变相加重了上诉人的负担，也为后面与陈XX的谈判失败埋下了种子。三、依据签订的《厂房租赁意向协议》可知租期从2017年10月1日起，而被上诉人向上诉人交付厂房的时间为2017年10月15日，被上诉人签订协议后未能积极交接，内心意图明显，借故拖延时间赚取高额租金。无论是履行告知义务（隐瞒重要事实）还是实际履行协议，被上诉人都是严重缺乏诚信，主观上完全是抱着欺骗上诉人赚取高额租金的意图，实际上却给上诉人造成了相当大的损失。对于上诉人的损失，被上诉人的行为都起到了巨大的推动作用。于情于理于法，被上诉人都是应当要承担责任，赔偿上诉人所遭受的损失。四、未签订正式租赁合同的全部责任在于被上诉人，欺骗上诉人有权出租该厂房，并与其签订《厂房租赁意向协议》，上诉人信以为真，并立马付租金给被上诉人，未签订正式租赁合同的全部责任为被上诉人对于上诉人欺骗所致，且造成了上诉人经济损失146800元（托运设备费用10万元，工作人员误工费46800元），理应承担赔偿责任。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉，请求法院依法支持。
廖XX答辩称：案涉厂房是否取得建设用地规划许可证，被上诉人并不清楚。即使该厂房报建手续不齐全导致租赁合同无效，根据相关司法解释，上诉人以及合同约定的租赁标准向被上诉人支付房屋占用使用费也是符合法律规定的，被上诉人无需退还已经收取的租金51000元。一审查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
上诉人吴XX向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的租赁无效；2、被告退还原告51000元及利息；3、被告支付因合同无效造成原告的损失146800元（包括托运设备费用10万元、工作人员误工费46800元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年9月26日，原告吴XX与被告廖XX签订一份《厂房租赁意向协议》，主要约定：厂房位于博罗县XX（原荣XX公司），租金为每月25500元，每三年递增10%，双方签订正式合同亦以此为标准；原告于2017年10月1日起承租该厂房，一次性支付被告厂房2个月租金51000元；如原告在2017年10月20日前通知被告终止协议，则被告应退还原告25500元租金；如原告在2017年10月20日前未以电话或信息等方式通知被告是否续租，视为继续承租，被告可收取2017年11月份厂房租金。签订合同次日，原告以网上银行转账方式向被告支付了51000元。原告吴XX主张被告廖XX隐瞒案涉厂房不能转租的事实，骗取原告与其签订协议并收取51000元款项，该协议应属无效，被告应退还51000元及利息，并赔偿原告来回搬迁机器设备的费用10万元以及原告聘请人员看管机器的误工损失46800元。被告辩称双方签订的《厂房租赁意向协议》有效，案涉厂房可以转租，原告未能签订正式租赁合同系因为原告认为双方约定的租金标准高于被告原先签订的合同租金标准，故原告未能与陈XX达成一致协议，被告并无过错；原告从2017年10月15日至12月11日期间实际使用厂房，该51000元系原告应支付的租金，被告无需返还，更无需赔偿原告所主张的损失。
一审法院认为：关于合同效力问题，原告主张双方在签订《厂房租赁意向协议》被告隐瞒案涉厂房不能转租的事实，导致原告无法签订正式租赁合同承租案涉厂房，故该合同应属无效合同。因双方签订的合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定事由，从合同具体约定来看系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。故本院认定双方签订的《厂房租赁意向协议》有效。双方签订合同后，被告于2017年10月15日向原告交付厂房，原告实际使用厂房至2017年12月11日，按双方约定的租金标准25500元/月计算，该51000元为原告实际占用厂房2个月的应付对价。因此本院确认案涉合同于2017年12月11日解除。原告主张返还已付租金51000元及利息，本院不予支持。关于原告主张的两次机器设备搬迁费用10万元及聘请人员看管机器工资46800元损失问题。综合双方当事人提供的证据显示，被告承租案外人陈XX的厂房后，与原告协议转租并签订《厂房租赁意向协议》；在原、被告双方以及原告与陈XX协商过程中，因具体租赁条款未能达成一致协议，原告不予承租该厂房，并将厂房内机器设备搬离。在此过程中，被告并无明显过错，原告要求被告承担上述违约责任，没有事实和法律依据。因此，对原告该主张，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：一、确认原告吴XX与被告廖XX签订的《厂房租赁意向协议》于2017年12月11日解除；二、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。案件受理费4256元，由原告吴XX负担。
本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的《厂房租赁意向协议》是否有效；二、被上诉人是否应退还租金51000元及利息；三、上诉人主张的损失能否支持。对此分析如下：第一，对于双方签订的《厂房租赁意向协议》效力问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案被上诉人未能证明其出租的房屋取得建设工程规划许可及按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，涉案《厂房租赁意向协议》应认定为无效。一审判决认定协议有效不当，本院予以纠正。第二、对于上诉人是否应退还租金51000元及利息的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案《厂房租赁意向协议》已经对租金进行约定，上诉人自2017年10月15日至12月11日期间实际占有使用了涉案房屋，应支付相应的占用费，按照双方的租金标准，被上诉人无需返还租金及相应利息。第三，对于上诉人主张的损失能否支持的问题，本案《厂房租赁意向协议》对租期没有明确约定，租金交纳两个月，具有临时性、试探性的特征，没有证据证明因被上诉人的过错导致上诉人的损失，上诉人最终没有继续承租应自行承担相应损失。因此，上诉人返还租金及赔偿损失的上诉意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人吴XX的上诉意见部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省博罗县人民法院(2018)粤1322民初533号民事判决第二项；
二、变更广东省博罗县人民法院(2018)粤1322民初533号民事判决第一项为上诉人吴XX与被上诉人廖XX签订的《厂房租赁意向协议书》无效。
二审案件受理费4256元，由上诉人吴XX负担。
本判决为终审判决。
刘洪波律师