上海二中院
宅基地是农民的重要财产，通常包含宅基地房屋使用权和土地使用权。日常生活中，因旧房存在安全隐患而父母无力翻建，或者宅基地用地紧张，子女又有实际建房需求，父母便会通过家庭内部协议的方式，约定将老宅、祖宅等宅基地房屋赠送给子女，供其代建、翻建或新建房屋。宅基地房屋所有权一旦变动，宅基地使用权也会随之变动。但宅基地使用权的分配，由集体经济组织依据土地管理的法律和国家有关规定在集体组织成员间进行，因此，家庭内部协议无法产生宅基地使用权流转的法律效力。
以案释法
1991年，俞某经确权取得总面积为51.2平方米的宅基地（主建筑占地35.3平方米，场地面积15.9平方米）。2004年，俞某之子钱某申请建房，并获批在该村他处居民点建房90平方米，但未实际建房。2007年，钱某申请变更建房用地至俞某房屋所在居民点，俞某出具承诺书“我自愿将宅基地35.3平方赠送给儿子钱某，决不反悔。”此后，钱某将俞某房屋拆除，在原址稍作移动后建房，该35.3平方米未记入钱某建房的90平方米内。2023年，俞某凭原始权证记载的35.3平方米建筑面积获得安置补偿款约63万元。钱某依据2007年俞某所写的承诺书，认为此笔安置补偿款应归其所有并实际领取。俞某遂以其他侵权纠纷为由起诉至法院，要求钱某返还63万元安置款。
法院经审理认为，首先，农村宅基地归集体所有，其使用权的转让应严格依照土地管理的法律和国家有关规定执行。基于此，在确定房屋拆迁补偿利益和安置利益的归属时，应结合宅基地使用权审核表、拆迁人对动拆迁补偿安置人员的核定人员表，或拆迁补偿安置协议中的安置人员名单等进行综合判断。钱某虽将35.3平方米宅基地房屋拆除后建房，但该面积并未登记为钱某的宅基地面积，其获批面积仍为90平方米，现无证据证明钱某已取得案涉宅基地使用权，该宅基地使用权仍归属于俞某。
其次，两人的动迁安置为独立安置，钱某和俞某分别与拆迁公司签订补偿协议，钱某已根据宅基地使用权审核表等材料获得了安置补偿，利益未受损失。
再次，根据俞某的置换补偿协议及结算表，63万元补偿款仅包含权证记载建筑面积，并没有涉及地上房屋结构部分。即使钱某主张其经批准在原址建造房屋，因该部分拆迁利益仅为对宅基地使用权的补偿，钱某也无权取得。此外，即使俞某曾承诺将35.3平方米赠与钱某，但由于农村宅基地使用权为用益物权，可赠与或继承的仅为宅基地上的房屋，俞某对宅基地本身并不享有所有权，因此，该赠与行为无效。综上，钱某领取俞某拆迁补偿款缺乏法律依据，应当予以返还。
法治建议
本案是一起因宅基地拆迁引发的纠纷。母亲通过自书承诺书将宅基地面积赠与儿子，供儿子新建房屋，但新建房屋并未登记，在依宅基地原始权证进行拆迁安置补偿时引发纠纷。由于相关赠与行为不能及于农村宅基地使用权，赠与或者继承等行为只能及于农村宅基地上的房屋，因而被认定无效。
对此，建议如下：
●宅基地管理部门应进一步提升对宅基地及宅基地上房屋登记的规范管理，有序开展房地一体宅基地的确权登记，依法保障农民财产权益。
●若有农民因继承、分家析产、动迁安置纠纷等事宜申请协调时，村委会应审慎应对，引导当事人依法妥善解决。
●农民在处置其宅基地及宅基地上房屋时，应及时做好申请、报批、登记等申请，确保合法合规，减少潜在纠纷。其中，处置宅基地上房屋的行为包括对宅基地上房屋的拆除、翻建等。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
文字：崇明法院 胡春
法条链接：《民法典》第一百五十三条
【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
律师提示
《民法典》
第三百六十二条 【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十四条 【宅基地的灭失和重新分配】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
第三百六十五条 【宅基地使用权变更和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
