独生女买房给父母住，应认定为借名买房还是赠与

案情

李某系李某某与陈某的独生女。李某外嫁并定居外省，李某某与陈某遂跟随女儿去外地生活。

2020年老家拆迁，考虑到父母及自己回老家之后的居住问题，李某遂回老家与房产销售方联系看房，看中意向房屋后全款向销售方支付了购房款，并告知销售方由其父李某某去办理相关手续。同日，李某向其父转账5万元用于公共维修基金缴纳。后，李某某、陈某与房产销售方签订案涉房屋买卖合同，并办理产权登记。案涉房产在李某某与陈某名下，水电费、车位费、物业费均由李某某缴纳。

2023年，因李某某与陈某夫妻关系不睦，致父女间产生矛盾。

2024年初，李某某一人回老家一直居住在案涉房屋中。李某遂向法院提起诉讼，认为其系借名买房，要求将案涉房产改登记至自己名下。

分歧

李某全款出资，将房屋登记在父母名下的行为是否系借名买房，有两种观点。

一种观点认为，案涉房屋系李某自己挑选、自己洽谈价格、自己全款出资，只是为求方便而登记至父母名下，应认定为借名买房。

另一种观点认为，李某并无借名买房的必要性，其全款出资并认可由其父母签订合同并办理产权登记的行为应认定为其对父母的赠与。

辨析

笔者同意第二种观点。认定借名买房应着重从以下三方面考虑：

一是有无借名买房之合意。从现有证据来看，其无论是在与房产销售方沟通中亦或是与其父母沟通交流过程中，均无借父母之名购房的意思表示。

二是借名买房是否具备必要性、合理性。借名买房行为的产生归因于国家房产限购、限贷政策的施行。实践中，实际购买人或因自己不具备购房资格、贷款资格等种种原因而借用他人名义购买。本案中，案涉房屋所在地并未限制房产购买，案涉房屋亦不存在购买资格限制问题，更不存在贷款资格不能问题。李某作为具有完全民事责任能力的成年人，应当知晓以他人名义签订购房合同以及不动产权属证明所彰显的法律效力，并应预料到借名买房的法律风险从而更加慎重考虑借名买房是否确属必要。李某陈述其为方便房屋交付手续而借用父母名义买房的理由难以证明借名买房之合理性和必要性。

三是案涉房屋出资、占有使用情况。案涉房屋全部购房款、公共维修基金及大部分装修费用均为李某出资。李某某今年年初回来一直居住在案涉房屋中，并缴纳了案涉房屋的物业费、车位费及水电费。李某只在逢年过节回来时居住。李某某因老家房屋拆迁，在当地除案涉房屋外无其他房屋可供居住，其对案涉房屋的占有使用程度相对更高。

因此，笔者综合分析后认为，认定李某的出资行为是对其父母的赠与行为，更加符合常理，亦符合社会主义核心价值观及中华民族爱老尊老、恪尽孝道等优良传统风俗。

文章来源：江苏法治报、民事审判  作者：郭娇

法条链接：《民法典》

第六百五十八条　 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

  经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第六百六十一条 　赠与可以附义务。

  赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

第六百六十三条　受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

　　（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

　　（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

　　（三）不履行赠与合同约定的义务。

  赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

律师提示

《民法典》第一百五十二条　有下列情形之一的，撤销权消灭：

　　（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

　　（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

　　（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

   当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第一千零六十七条　 父母不履行抚养义务的，未成年子女或者不能独立生活的成年子女，有要求父母给付抚养费的权利。

  成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。