一文说清，离婚协议关于房屋归属的约定，能否对抗法院执行？

夫妻双方在离婚时约定

将房屋归一方所有，

但离婚后未及时办理产权转移登记，

离婚协议关于房屋归属的约定

能否对抗强制执行？

基本案情

2019年8月14日，李女士与曹先生协议离婚，并办理了离婚登记，双方离婚时约定，婚姻关系存续期间购买、登记在曹先生名下的湖南省永兴县某小区的房屋归李女士所有，李女士补偿曹先生7万元。

离婚后，曹先生未按约定的期限将房屋产权过户至李女士名下，而是于2019年9月25日以案涉房屋作为抵押向永兴某银行借款10万元，借款合同签订后，还就抵押房屋办理了抵押登记。后曹先生未偿还银行借款本息，永兴某银行诉至法院，其债权亦获得法院支持。

永兴县法院在执行该金融借款合同纠纷一案中，对登记在曹先生名下的案涉房屋予以查封。李女士认为本人系案涉房屋的实际所有人，遂于2023年5月8日提起执行异议。

裁判要点

本案的争议焦点在于李女士对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。

法院认为

首先，夫妻在离婚协议中就共有房屋归一方所有的约定，对双方均具有法律约束力，一方可以基于该离婚协议的约定，要求另一方将房屋过户登记至其本人名下，但该物权期待权在权利性质上属于仍债权请求权，并非物权。离婚协议关于房屋归属的约定，系其双方之间的内部约定，在所分割的房屋未办理过户登记之前，该房屋的物权并未发生变动,不具有对抗第三人的法律效力。

其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，物权登记具有公示公信效力。离婚协议中已经约定案涉房屋归李女生所有，曹先生将案涉房屋抵押给永兴某银行，系无权处分行为。本案中，涉案房屋登记在曹先生一人名下，无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人的婚姻状况尽到审查义务。曹先生以登记在其一人名下的房屋对外抵押，永兴某银行基于对不动产登记簿的记载借款给曹先生，并且就案涉房屋办理了抵押登记，其对物权公示效力产生的信赖利益应予保护。

综上，法院认为李女生对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，据此裁定驳回了李女士的异议请求。

2023年6月9日，李女士积极与银行进行了磋商，代曹先生偿还借款本息共计11万元，解除了房屋上的抵押，通过这种方式将案涉房屋过户到自己名下。

本案中的李女士代曹先生偿还了11万元，扣除本应补偿给曹先生的7万元，垫付的4万元只能另行向曹先生主张。

夫妻离婚后协议对房屋的权属作出了内部约定，但未办理产权转移登记，房屋因登记权利人对外负有债务而被法院执行，另一方对此提出异议的情形屡见不鲜。一般来说，只要离婚协议真实，离婚协议订立的时间早于执行依据债务形成的时间，在排除双方恶意串通、逃避债务的前提下，权利人可以请求排除执行。

然而，离婚协议关于房屋权属的约定对抗的是被执行人负担的普通金钱债权，而不包括物权。民法典第三百一十一条就不动产和动产所有权的善意取得制度作出了规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人取得该财产需要满足三项条件，即善意、以合理的价格转让、登记或交付。

《民法典担保制度解释》第三十七条也规定：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。”本案中，案涉房屋登记在曹先生一人名下，永兴某银行依据涉案房屋的物权登记，有理由相信曹先生有权以该房屋提供抵押担保，应当认定其善意取得了案涉房屋的抵押权。因此，李女生要求排除对案涉房屋的执行，未得到支持。

民法典第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”通过协议受让房屋，即便已经交付，也不会直接产生物权变动的法律效力，权利人应当及时办理房屋过户登记手续，否则可能面临不必要的法律风险。

文章来源：永兴县人民法院

法条链接：《民法典》

第二百一十四条　  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第三百一十一条　  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

     （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

  当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

律师提示

        当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。

  当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

   以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。