出售房屋时被查封 双方均主张对方违约要求赔偿 房屋买卖合同纠纷
2021年6月23日，黄某与沈某签订一份《房屋买卖协议》,约定：黄某将案涉室房屋出售给沈某，沈某在协议签订当日支付黄某购房定金50万元,于2021年9月23日前支付黄某剩余购房款190万元；黄某收到该房屋全款后配合沈某进行过户。
2021年7月8日案涉房屋因被执行人开发商债务纠纷被查封，黄某得知房屋被查封后向该院提出异议，要求排除对案涉房屋的执行。执行法院于2021年9月2日裁定中止对案涉房屋的执行，10月22日解除对案涉房屋的查封。
沈某认为：黄某未在约定时间前解决房屋被查封的行为构成违约，黄某认为：沈某未在约定时间支付剩余购房款构成违约，双方均主张解除合同、要求对方赔偿损失。
第一种观点认为：黄某构成违约，应当赔偿违约造成的损失。
首先，案涉房屋被查封将会影响到出卖人的履行债务能力，以及买受人能否实现合同目的，故沈某在案涉房屋未解除查封之前中止履行支付剩余购房款的义务，不构成违约。
其次，《民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。”对于第三人的原因造成当事人违约，应认定该方当事人构成违约、承担违约责任。
因此，黄某未在约定时间前解决房屋被查封的行为，致使合同不能按约履行构成违约。
第二种观点认为：案涉合同解除，黄某应返还购房款。
首先，案涉房屋被查封并非黄某原因所致，黄某在知晓房屋被查封后，已及时向法院提出异议，要求排除对房屋的执行。
其次，法院于2021年9月2日裁定
最后，双方当事人均要求解除合同，对案涉合同不再履行均存在过错，不可完全归责于一方当事人，双方当事人均应承担相应的责任。双方当事人主张对对方适用定金罚则，支付违约金等要求缺乏依据。
因此，案涉合同解除，黄某应返还50万元购房款给沈某，并支付资金占用利息。
本案采用后者观点。
对民法典第五百九十三条，当事人一方因第三人的原因造成无法依约履行合同义务，主要分为下几种情形：
首先，对于第三人的原因造成当事人不能履行的，如第三人导致标的物灭失等应认定该方当事人构成根本违约。
其次，对于第三人的原因造成该方当事人迟延履行或不完全履行的，第三人为履行辅助人的，应视为该方当事人违约；第三人并非为履行辅助人的，应结合该方当事人是否存在过错，是否有积极采取措施消除履行障碍，是否导致对方当事人无法实现合同目的，进行综合分析确定。
最后，如果履行辅助人之外的第三人的原因行为构成不可抗力的，应当适用不可抗力免责条款，排除民法典第五百九十三条的适用。
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《中华人民共和国民法典》
第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百二十八条 当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
第五百九十三条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
