张某看到房地产公司发布的广告、资料，介绍楼盘房型为一梯一户、电梯入户，“户型图”中对相关设施进行了明显标识。张某与房地产公司签订《商品房买卖合同》购买房屋一套。

后房地产公司与张某签订《补充协议》，其中约定：前期广告宣传等资料内容均不视为要约的内容，房地产公司不因广告、宣传资料而承担任何义务，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，该补充协议是双方当事人真实意思表示，并非格式条款。

因实际交付房屋时未实现一梯一户、电梯入户，张某认为开发商随意变更前期宣传内容构成违约，应当减少购房价款。开发商辩称：双方在补充协议已经明确约定：前期广告宣传等资料内容均不视为要约的内容，双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。

房地产公司是否构成违约？案涉《补充协议》上述约定条款是否无效或不应成为合同内容？

第一种观点认为：房地产公司已按合同约定标准交付房屋，其行为不属于违约行为。

首先，虽然案涉项目前期销售广告、产品介绍对一梯一户、电梯入户作出了明确具体的说明，构成要约。但双方签订的《补充协议》明确将开发商在营销阶段的宣传、介绍、承诺、户型图册等约定为不属于影响购房人购买意愿及影响购买价格的因素，不视为要约之内容。

其次，《补充协议》明确约定开发商不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方的权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准。

最后，房地产公司已经按照《商品房买卖合同》约定的房屋标准交付房屋。

因此，房地产公司虽在房屋销售过程中存在不实宣传的行为，但不属于未按合同约定的房屋标准交付房屋的违约行为。

第二种观点认为：房地产开发公司的行为构成违约，张某减少价款的主张有相应的事实和法律依据。

首先，《补充协议》中约定：“该协议系双方自愿平等签订的条款，并非格式合同。”该条款属于提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，依据民法典第四百九十七条第二款的规定，该条款应为无效。

其次，《补充协议》中约定：“开发商的广告宣传等不属于合同内容、开发商不因广告宣传承担任何义务。”该条款属于格式条款，对此内容开发商无特别提示，也未有证据证明其向购房人履行了说明义务，依据民法典第四百九十六条规定，购房人主张其不成为合同内容，有相应的法律依据。

最后，宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的说明允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约。

因此，房地产开发公司擅自变更的行为构成违约，张某减少价款的主张有相应的事实和法律依据。

相关链接：

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条　有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百八十二条　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。