房产经纪公司杨某以150万元的价格向汤某购买房屋，以杨某为(乙方)与汤某为(甲方)签订《预购协议》约定：本协议中约定的乙方，可以为乙方本人也可以为乙方指定的任意第三方，直至房屋过户，房价溢出部分归乙方所得，不足部分由乙方补足，甲方需无条件配合并履行本协议。”杨某向汤某支付定金5万元后，将该房屋在中介系统内以165万元价格挂牌出售。

后王某在经纪公司与汤某签订《房屋买卖协议》,约定该房屋转让价158万元，中介佣金2.8万元由王某支付。出卖人汤某在获得购房款后向杨某返还5万元定金以及7万元房屋差价款。

后经纪公司要求王某支付佣金2.8万元，王某称，经纪公司先行与出卖人签订《预购协议》,作为中介却赚取差价，违反如实报告义务，不得请求支付报酬，并应向王某赔偿差价损失。经纪公司称，房屋价款差额款是由出卖人自愿给付经纪公司，与王某无关。

房产经纪公司收取的房屋差价款7万元是否应当退还？

第一种观点认为：王某应当支付佣金2.8万元，其要求返还7万元差价款没有依据。

首先，中介人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。购房人王某与售房人汤某签订房屋买卖合同并已完成过户、交付，经纪公司已完成中介合同项下的主要服务，王某应根据约定支付佣金2.8万元。

其次，购置房产属于重大财产权属的处分，王某对于所购房屋标的及价格清楚明知，属于其真实的意思表示。

最后，王某在买卖合同履行完毕后，以出卖人实际得款少于其支付的房款为由主张7万元差价款返还，缺乏依据。

第二种观点认为：经纪公司违反如实报告义务，应当赔偿王某损失7万元。

首先，经纪公司作为中介人人对委托人负有如实报告房屋售价的义务，但经纪公司从未向王某报告真实售价，而是按更高价格向王某推介房源，除取得佣金外，还赚取房价差额，属于违反如实报告义务。

其次，案涉7万元的性质应认定为房屋差价。《预购协议》作为经纪公司赚取房价差额的手段，不具备实际履行的条件，亦不具有购买房屋的真实意思表示，无法成为收取房屋差价款的合法依据。

最后，经纪公司在中介人过程中对委托人王某故意隐瞒房屋真实售价，从中赚取差价。经纪公司的行为损害了王某的利益，王某作为委托人要求不予支付中介人报酬，并要求经纪公司参照7万元差价金额赔偿损失，具有事实和法律依据。

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中华人民共和国民法典

第九百六十一条　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条　中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条　中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。