2020年11 月，张某通过法院委托的拍卖公司竞得案涉房屋。拍卖公告载明：“拍卖对象被出租，租赁期限20年，承租方已于合同签订时一次性付清全部租金及押金。”2020年12月，张某取得案涉房屋的不动产产权证。

张某认为案涉租约实际是在法院查封涉案房屋后倒签的虚假租约，目的是为了对抗法院的执行拍卖，遂以房屋所有权人身份要求租赁方刘某返还案涉房屋，并赔偿租金损失。

刘某辩称案涉租赁协议真实有效，目前仍在租赁期限内，其享有买卖不破租赁权益不应当搬离。

张某对涉案房屋享有的所有权是否应受租赁合同约束？

有观点认为：买受人应受拍卖公告带租拍卖的租约约束。

首先，买受人在知晓带租拍卖的情况下，仍自愿参与带租约拍卖是自甘风险的行为，因此应受拍卖公告披露的租约所约束。

其次，买受人在认可房屋带租约拍卖的情况下，已经以较低价格取得讼争房屋的所有权，如另行起诉主张租约是虚假的, 要求对租约进行实质审查，则有违诚信原则。

最后，拍卖公告、执行裁定属于生效裁判文书，在生效裁判文书未被否定或撤销的情形下，买受人不能否认租约的效力，也无权主张返还商铺及支付租金损失。

也有观点认为：虽然拍卖公告已经载明涉案房屋为带租约拍卖，但在对租约的真实性实质审查前，不能以此认定买受人的所有权必然受到租约约束。

首先，根据《民法典》第二百二十九条规定，法律文书具有导致物权变动的效力。虽然拍卖公告已经载明涉案房屋为带租约拍卖，但拍卖公告仅描述房屋的现状，并非是设置或者限制买受人所有权具有导致物权变动效力的法律文书。

其次，执行程序主要是从外观方面对租约进行形式审查，在执行程序中不宜也无法对租约的真实性问题进行实质审查。拍卖公告实质上仅为执行阶段形式审查对房屋现状的描述，租约的真实性并未确定。

另外，虽然《民法典》第七百二十五条规定“买卖不破租赁”的原则，但是《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十四条也规定了“买卖不破租赁”的例外情形。在未查明房屋是否实际在法院查封前出租的情况下，不能当然根据“买卖不破租赁”限制买受人的所有权。

本案张某提交证据主张租约实际是在法院查封涉案房屋后订立，该争议事实直接关系到张某是否应受租约约束，因此，有必要对租约的实际订立时间进行实质审查。

最后，即使买受人基于意思自治而限制自己的所有权，也应当是在知悉真实情况的基础上作出明确表示。拍卖公告是法院通过形式审查单方作出的文书，包括竞买人在内均无法掌握租约的真实完整情况，竞买人根本无法基于真实意思认可租约的真实性，因此在未实质审查租约真实性的情况下，不能简单援引诚实信用原则,认为买受人参与拍卖就是认可租约的真实性，进而自愿受租约约束，更不能认为这是买受人“自甘风险”，而剥夺买受人要求法院对租约进行实质审查的权利。

在拍卖公告已经载明房屋为带租约拍卖的情况下，如买受人起诉要求对租约的真实性进行审查，并就其主张提供了初步的证据，该证据对租约真实性使人产生合理怀疑，法院应当就租约的真实性、租约条款是否合理、租金支付占用等实际履行情况、以及是否存在倒签、伪造等情况进行实质性审查，面对证据显示可能存在以租抗执的情形，不能让实质审查在执行程序与审判程序中双双缺位。