2020年5月26日，邹甲作为卖方、陈某作为买方、房地产经纪公司作为居间方签订《二手房买卖合同》，约定邹甲将某学区房出售给陈某，合同载明不动产共有权人为邹甲、邹乙，邹丙，邹乙、邹丙全权委托邹甲代为签订合同。双方于2021年6月1日前办理过户手续，违约金10万元。陈某向邹甲支付首期房款，邹甲将钥匙交付陈某，2021年5 月31日，邹甲通知陈某：合同签订后房屋涉及诉讼并产生新的共有人，且该共有人不同意出售该房屋，导致合同无法履行。

案涉房屋原属邹甲、邹乙、邹丙三人共有。邹乙去世后，邹丁通过公证继承了案涉房屋邹乙的遗产份额，2020年7月，案外人刘某起诉邹丙，请求分割邹丙的配偶被继承人张某的遗产，其中涉及本案案涉房屋中，邹丙的份额是否有配偶张某的份额及相应遗产分割问题，经判决刘某取得案涉房屋九分之一的份额。至此案涉房屋的共有权人变更为邹甲、邹丙、邹丁、刘某。邹丁、案外人刘某均表示不同意出售案涉房屋。陈某认为邹甲、邹丙、 邹丁的违约行为致使其购买学区房目的落空，要求其支付违约金10 万元及损失的中介费。

法院审理认为：本案买卖合同效力问题。涉案房屋的共有人邹丁以及刘某均明确表示不同意出售案涉房屋。在合同不存在其他法定无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定为有效，但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，且其他共有人不同意处分，故涉案房屋买卖合同因邹甲未取得处分权致使房屋所有权不能转移，陈某作为买受人可以解除合同并请求出卖人邹甲承担违约责任。 关于邹丙的责任问题。邹丙虽未在该房屋买卖合同上签字，但其与陈某商谈纠纷解决等行为表明其同意并积极按照案涉买卖合同履行相关合同义务。上述行为已经表明其对案涉买卖合同进行了追认。现案涉房屋买卖合同因未取得全部处分权致使房屋所有权不能转移而无法继续履行，邹丙应当与邹甲共同对原告承担违约责任。 关于邹丁的责任问题。邹丁未在房屋买卖合同上签字，也明确表示其不同意出售案涉房屋。陈某亦未能提供证据证明其同意出售案涉房屋或者按照案涉房屋买卖合同履行了义务或实际接收了买受人的购房款，故其主张邹丁承担责任的诉讼请求，不予支持。 本案陈某的损失，包括实际中介费损失及合同履行后获得学区房入学资格等可获得的利益损失。双方在合同中约定的违约金为10万元。邹甲、邹丙提出违约金约定过高并请求法院予以降低。法院酌情可得利益损失为2万元，综上法院判决： 一、邹甲、邹丙赔偿陈某违约金30250元； 二、驳回陈某的其他诉讼请求。 陈某、邹甲、邹丙不服一审判决，提出上诉。 二审法院经审理同意一审法院裁判意见，驳回上诉，维持原判。