陆培源律师
离婚协议中白纸黑字写明房屋赠与女儿，离婚后母女一直在房屋内居住，因迟迟没有办理房屋过户登记，父亲私自将房屋抵押贷款，女儿起诉要求注销抵押登记、确认房屋归自己所有。近日，河南省新郑市人民法院判决案涉房屋抵押权合法有效，依法驳回原告小吴的诉求。那么，小吴的官司输在哪里？
吴某与张某婚后于2006年3月生育一女小吴。2016年9月，夫妻二人因感情破裂协议离婚，办理离婚登记时，双方签下离婚协议，约定婚生女小吴由母亲张某抚养，抚养费由女方承担，并将夫妻共有的一套房产自愿赠与小吴，以此给女儿一份生活保障。
吴某、张某二人离婚后，小吴跟随母亲张某一直在这套房屋内生活，但房屋产权始终登记在父亲吴某名下，张某与小吴因法律意识淡薄，一直未办理不动产过户手续。
此后，吴某与高某再婚组建新家庭。2025年8月，吴某因资金周转需要，在未告知前妻张某及女儿小吴的情况下，将该房屋作为抵押物向某银行申请33万元贷款，高某也在抵押相关合同上签字确认，案涉房屋顺利完成抵押登记。
后小吴偶然得知居住的房屋已被父亲设立抵押，她多次找到吴某，要求按照离婚协议的约定将房屋过户至自己名下，却屡屡遭到父亲拒绝。多次协商无果下，小吴向新郑法院提起诉讼，请求判令吴某、某银行、高某协助办理案涉房屋注销抵押登记，并确认案涉房屋归小吴所有，吴某协助办理过户登记。
庭审中，吴某辩称，房屋尚未过户，其享有赠与的任意撤销权，房屋已设立抵押，客观上无法完成过户。银行辩称，案涉房屋登记权利人为吴某，房屋早在2022年12月就被吴某抵押给其他银行，在结清贷款后，吴某于2025年8月又将抵押贷款业务转移至该银行，银行办理抵押登记时已尽到审慎审查义务，抵押权合法取得，小吴仅享有合同债权，不能对抗已登记设立的抵押权。高某称，其并非离婚协议当事人，不应承担协助解押、过户责任。第三人张某对离婚协议中赠与内容予以认可，同意将案涉房屋过户至小吴名下。
法院审理后认为，吴某与张某签订的离婚协议，是双方就解除婚姻关系、子女抚养、财产分割达成的综合性合意，协议中将房屋赠与小吴的条款依附于身份关系解除，并非普通无偿赠与合同，对男女双方都具有法律约束力，吴某不享有赠与合同规定的任意撤销权，无权单方撤销案涉赠与约定。但不动产物权的变动以登记为生效要件，案涉房屋一直登记在吴某名下，多年来未办理过户，小吴并未取得房屋所有权，仅享有请求吴某履行过户义务的债权请求权。
法院查明，案涉抵押办理时，不动产登记簿显示吴某为房屋权利人，无异议登记、预告登记等权利限制，银行审核权属、婚姻等材料，实地核验房屋，发放对应贷款并完成抵押登记，银行不存在恶意或重大过失，案涉抵押权合法有效。
法院认为，在抵押债务未清偿、抵押权人不同意解除抵押的情况下，小吴主张直接注销抵押登记缺乏法律依据。案涉房屋负担合法有效的抵押权，小吴亦不愿承担该抵押债务，房屋暂不具备办理无抵押过户的客观条件。而高某不是离婚协议的当事人，抵押担保与赠与分属不同法律关系，无需承担协助过户、注销抵押的民事责任。最终，法院判决驳回小吴的全部诉讼请求。