律师观点分析

房屋买卖交易金额较大，动则上百万，甚至上千万。当事人在签订房屋买卖合同后，基于种种原因未能履行，往往会面临巨额索赔的法律风险。本律师处理的这个案件，我方当事人（买受方）最终被法院认定为违约方，对方当事人在起诉时索赔房款总价20%的违约金50多万元。当事人收到对方的起诉材料后非常担心和忧虑，经过律师的努力争取并提出反诉，最终法院仅判决赔偿对方10万元违约金，相当于没收当初当事人支付的定金。当事人拿到判决书后松了一口气，非常感谢律师的辛苦付出及专业法律服务。以下是判决书全文，已隐去相关人名。

谢某、黄某与刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省苏州市相城区人民法院

民事判决书

（2020）苏0507民初某号

原告（反诉被告）：谢某，女，1988年5月19日生，汉族，住江苏省苏州市。

原告（反诉被告）：黄某，男，1984年5月29日生，居民身份证号码320481198405292218，汉族，住江苏省苏州市工业园区。

被告（反诉原告）：刘某，女，1983年11月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

原告谢某、黄某与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日受理后，依法由审判员孙墨琪适用简易程序独任审理。审理中，被告刘某提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案于2020年4月9日、2020年6月23日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢某、黄某及其委托诉讼代理人，被告（反诉原告）刘某及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某、黄某向本院提出诉讼请求：1、判令刘某赔偿谢某、黄某违约金428000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：谢某、黄某与刘某在苏州东嘉房产经纪有限公司第一分公司居间下于2019年7月14日签订《房屋买卖(居间)合同》一份。合同约定：谢某、黄某将位于苏州市相城区元和镇建元路1800号城立方花园某幢某室房屋出售给刘某，房屋成交价格为2640000元。后，原被告就资金托管事宜发生争议，刘某于2019年8月26日委托江苏某律师事务所向谢某、黄某邮寄律师函，要求变更付款方式，并于2019年9月10日起诉谢某、黄某。谢某、黄某于2019年9月18日委托江苏某律师事务所向刘某邮寄律师函，限刘某从收到律师函之日起五日内，履行相应的合同义务，否则将依法解除合同(不再另行通知，并索赔违约金)。刘某于2019年9月19日收到律师函，但拒绝履行合同义务，并且坚持起诉。后相城法院作出(2019)苏0507民初某号判决书，驳回刘某的全部诉讼请求。依据《房屋买卖(居间)合同》第六条第5款之规定，刘某作为违约方应谢某、黄某支付528000元作为违约金。扣除刘某已交的100000元定金后，刘某仍需支付谢某、黄某428000元违约金。谢某、黄某为维护其合法权益，诉至法院。

刘某答辩并反诉称，1、谢某、黄某未按合同约定涤除抵押，导致房屋不具备转让条件，刘某基于不安抗辩权不支付房款；2、谢某、黄某在未涤除抵押的情况下要求刘某先付款，属于严重违约，本案是由谢某、黄某率先违约引起的；3、谢某、黄某拒绝依据双方约定的实际成交价格办理网签手续致使合同无法进一步履行，严重违反合同约定和诚实信用原则，损害了存量房交易秩序和国家税收利益；4、虽在双方就如何进一步网签未达成一致的情况下刘某诉至法院，但刘某自始至终都愿意购买案涉房屋，故不存在违约情形；5、谢某、黄某要求谢某按照约定房价的20%支付违约金是基于其合同目的不能实现的前提，但本案并不存在此情况，谢某、黄某不仅不存在实际损失，还获取了因房价上涨产生的利益；6、谢某、黄某对房屋进行了拆改，并未提供相关合法证件，且并未如实告知刘某该事实。刘某提出反诉请求：1、判令谢某、黄某双倍返还定金即支付刘某200000元；2、判令本案诉讼费用由谢某、黄某承担。

对于刘某的反诉请求，谢某、黄某答辩称，1、谢某、黄某未涤除抵押权系因刘某拒绝履行合同义务；2、谢某、黄某未对房屋进行拆改。请求驳回刘某的反诉请求。

经审理查明，2019年7月14日，谢某、黄某（甲方、售房人）与刘某（乙方、购房人）、苏州东嘉房产经纪有限公司第一分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖(居间)合同》一份，双方约定：第一条、房屋基本情况。1、甲方己根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区元和镇建元路1800号城立方花园某幢某室房屋产权，苏（2017）苏州市不动产权第7016143号，甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。（以产权证或原购房合同上登记的房屋地址为准）……第二条：成交价格。甲乙双方协商后实际成交价格为人民币贰佰陆拾肆（￥2640000）元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担……第四条、付款约定（本条各款项均不计利息）。1、乙方向甲方的交款约定：⑴乙方于2019年7月14日向甲方交付定金人民币（大写）壹拾万（￥100000）元整（购房定金可冲抵购房款）；⑵甲乙双方资金托管金额为人民币（大写）壹佰万（￥1000000）元整；⑶乙方于2019年9月16日前支付房价差额款为人民币（大写）壹佰伍拾肆万（￥1540000）元整。⑷交房尾款为人民币（大写）/元整，于交房当日支付于甲方。双方另约定了其他相关事宜。当日，刘某支付谢某、黄某定金100000元。

2019年8月26日，刘某委托江苏某律师事务所向谢某、黄某邮寄律师函，表示合同约定仅对房款中的1000000元予以网签和资金托管，而对余款1640000元采取直接付款的方式，与法相悖，要求变更付款方式。谢某、黄某于2019年8月27日收到上述律师函。

2019年9月18日，谢某、黄某委托江苏某律师事务所向刘某邮寄律师函，认为根据双方之间的合同，刘某应于2019年9月16日前支付房屋差价1540000元，且在2019年9月16日前资金托管1000000元，要求刘某收到律师函之日起五日内履行付款和资金托管义务。刘某于2019年9月19日收到该律师函。

另查明，2019年9月10日，刘某诉至本院，请求确认其与谢某、黄某签订的《房屋买卖(居间)合同》第四条“付款约定”条款无效。本院于2019年11月29日作出（2019）苏0507民初某号民事判决，认为因双方就如何进一步签订网签合同并未达成一致意见，就该案所涉交易实际也未签订其他合同，在该案中未发现刘某主张的其他违反法律、行政法规强制性禁止性规定或侵害国家、集体或第三人利益的情形，故认定争议条款合法有效，判决驳回刘某的全部诉讼请求。上述判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。

再查明，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道城立方花园某幢某室，不动产所有权人为谢某、黄某，中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行对该不动产享有抵押权，截至2020年1月6日，抵押权尚未注销。

庭审中，刘某陈述，因谢某、黄某曾提出解除案涉《房屋买卖(居间)合同》，故刘某同意解除该合同，不要求继续履行。

上述事实，由《房屋买卖(居间)合同》、（2019）苏0507民初某号民事判决书、律师函、《委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。

本案争议焦点：

一、双方当事人是否存在违约情形。

谢某、黄某主张其按照合同约定提交了预审材料，而刘某要求更改合同条款导致合同无法继续履行。谢某、黄某举证：1、微信聊天记录一组，拟证明刘某以其行为表示不愿意继续履行合同，构成违约。2、中介出具的证明复印件，拟证明谢某、黄某及时向中介提交卖方预审材料。

经质证，刘某认为：1、谢某、黄某提交的微信聊天记录不完整，刘某不存在违约行为。2、中介出具的证明与本案没有关联性，原被告与中介9月8日的聊天记录显示刘某的材料已收集完毕，谢某、黄某提供的物业费发票上体现的是管理费，挂牌被拒需重新提供。

刘某主张谢某、黄某的违约情形有：1、未及时涤除抵押；2、要求刘某先支付房款；3、对房屋进行拆改，自行浇筑了一层楼面；4、谢某、黄某不同意按照房屋总价签订网签合同，而要求按照100万元的价格签订网签合同；5、在（2019）苏0507民初某号案件判决生效后，刘某多次要求继续履行合同，但谢某、黄某不予理睬。刘某对此举证：1、2019年9月8日至2020年1月16日微信聊天记录截图12张，拟证明双方就网签合同总价进行了协商，刘某要求按照实际总价签订了网签合同，谢某、黄某不同意，导致房屋无法进一步履行；2019年9月8日中介人员知会刘某对方有按揭未结需要补足差额，谢某、黄某当时一直提出刘某方先支付购房款、再去注销抵押的要求；2019年9月8日中介人员也说买方承诺资金到位，就等托管办手续，在收到判决书以后刘某及时和谢某、黄某沟通和中介沟通，要求购买该房屋；2019年12月23日，中介对这个事情做了一个评判，说到刘某也没有说不买或任何想违约的行为，刘某只是追求资金安全的目的。2、存量房买卖合同草稿一份，拟证明刘某一直在积极履行合同，谢某、黄某坚持网签价格100万元。

经质证，谢某、黄某认为：1、认可微信聊天记录真实性，但是聊天记录不完整。2、存量房买卖合同草稿因无人签名，故对其真实性、关联性、合法性均不认可。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。刘某于2019年8月24日即在微信群中表达了变更合同约定的付款方式的想法，后又在双方约定的资金托管时间之前提起了确认合同条款无效的诉讼，其提起诉讼并非排除其在2019年9月16日未办理资金托管手续并支付房屋差价1540000元的合同义务的正当理由，何况其关于确认合同条款无效的诉讼请求被法院驳回，故刘某构成违约。对于谢某、黄某而言，其在通过微信知晓刘某要求变更合同约定的付款方式、且在收到了律师函的情况下，因担心房屋交易不能如期进行而未在约定时间涤除抵押符合情理；至于谢某、黄某委托律师发函要求刘某在收到律师函之日起五日内支付房屋差价1540000元、资金托管1000000元，系其对于合同明确约定的付款方式的重申，并不存在变更资金托管与注销抵押顺序的情形；对于刘某所述谢某、黄某对房屋进行拆改构成违约的事实，因并无证据证明，本院不予采信。综上，本院认定刘某构成违约，谢某、黄某不构成违约。故对刘某的反诉请求，本院不予支持。

二、对于谢某、黄某所主张的违约金的认定。

谢某、黄某主张，根据合同约定，违约方需向守约方支付相当于总房价20%的违约金即528000元，扣除刘某已预付的购房定金100000元，刘某尚应支付428000元。谢某、黄某为证明其因案涉合同解除导致的损失，举证：1、定金转账记录截图打印件1份，拟证明谢某、黄某出售案涉房屋是为了换购水韵花都小区的新房，谢某、黄某于2019年7月14日向水韵花都售楼处支付了定金2万元。2、黄某与水韵花都小区售房中介的聊天记录截屏打印件1份，拟证明水韵花都现在也仅有二手房，价格每平方米27000元至28000元，购房差价约为39万元。3、租赁合同1份，拟证明案涉房屋在2019年8月到2020年4月期间闲置，导致租金损失计12000元。4、《委托代理合同》、律师费发票各一份，拟证明谢某、黄某因刘某提起确认合同条款无效的诉讼已实际产生律师费损失5000元。

经质证，刘某认为：1、对定金转账记录真实性、关联性均不认可。2、对该组微信聊天记录真实性、关联性均不认可。3、对租赁合同关联性不认可，谢某、黄某并未向刘某交付房屋，不会产生租金损失。4、《委托代理合同》、律师费发票与本案无关联性，不是必须发生的损失。

对此，本院认为，合同解除后，违约方应承担赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少违约金。本案中，谢某、黄某选择按房价的20%主张违约金528000元，刘某已支付的10万元购房定金作为预付款抵扣。本院认为，其一，谢某、黄某对其所主张的购买其他房屋的差价损失仅提交了与案外人的微信聊天记录，不足以证明其损失；其二，案涉房屋一直由谢某、黄某控制，并未交付刘某，正如谢某、黄某所述其在约定的资金托管时间之前即感受到对方有可能拒绝履行合同，并行使不安抗辩权未去注销抵押，则对于房屋是否出租其亦应有着更审慎的考虑，而不应放任损失扩大；其三，对于实际支出的律师费5000元，有《委托代理合同》和律师费发票为证，虽并非因本案诉讼产生，但确系因刘某的违约行为而导致，本院予以认定。故谢某、黄某主张的违约金远高于其实际损失。结合上述情况、苏州市场存量房交易的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素，参照定金罚则，本院酌情认定刘某向谢某、黄某支付违约金100000元。因谢某、黄某主张刘某已支付的定金100000元作为预付款抵扣，故刘某无需再向谢某、黄某支付款项。对于刘某的反诉请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：

一、被告刘某支付原告谢某、黄某违约金100000元，扣除被告刘某已向原告谢某、黄某支付的定金100000元，被告刘某无需另行给付。

二、驳回原告谢某、黄某的其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告刘某的全部反诉请求。

本案本诉案件受理费3860元，由原告谢某、黄某负担2958元，被告刘某负担902元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331036569）；反诉案件受理费2150元，由反诉原告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判员　　孙墨琪

二〇二〇年九月十四日

书记员　　沈　雯