律师观点分析

虽然房产证登记的不是你的姓名，但实际上房子确实属于你所有，只是因种种原因尚未办理过户手续到你的名下。现在房产证上登记的房主因对外欠债，房子被法院查封，面临即将被法院强制拍卖的法律风险，这时该怎么办？

今天介绍的这个案件，是本律师办理的一起执行异议的案件，最终成功帮助当事人排除了法院的强制执行，解除查封措施，并确认房屋所有权归当事人所有。目前当事人前往不动产登记中心将案涉房屋登记在自己的名下，真正实现权名统一！

当事人路某（男）与朱某（女）是夫妻，与路某A（女）是姐弟关系。2009年，路某A与其丈夫杨某从开发商手里贷款购买了一新房（下称案涉房屋）。2010年3月当事人路某与朱某从路某A及其丈夫杨某手里把案涉房屋买过来，双方因为是姐弟关系，没有签订书面的房屋买卖合同，仅有路某A、杨某出具一份书面的证明，主要内容为案涉房屋转让给路某夫妇，银行贷款也由路某夫妇归还。2010年当年当事人路某夫妇将路某A及杨某所支付的首付及归还的部分贷款支付给了路某A夫妇。

路某A及其丈夫杨某交付案涉房屋后，当事人路某夫妇开始对案涉房屋进行了装饰装修并持续居住至今。当事人路某夫妇每月按时归还银行贷款。

案涉房屋一直登记在路某A及杨某名下，因路某A有法律纠纷并被法院判决需支付蒋某一百多万的款项。后蒋某申请法院强制执行，2014年7月法院对案涉房屋进行查封，至2015年10月解封。2015年12月法院对案涉房屋进行再次查封，2018年5月法院对案涉房屋轮候查封。

案涉房屋2015年10月至12月解除查封期间，当事人路某、朱某与路某A、杨某于2015年11月前往不动产登记中心办理案涉房屋过户手续时，但因案涉房屋被蒋某委托房产中介公司违规挂牌备案，导致不能办理过户登记手续。

2018年法院即将对案涉房屋进行强制拍卖时，当事人路某夫妇在其他律师的指导下匆忙准备了一份执行异议申请书及相应的材料并邮寄给执行法官。为慎重起见，法院还就执行异议申请召开了一次听证，在听证马上要进行之前当事人路某夫妇找到本律师咨询相关案件情况，随后委托本律师处理该案。尽管在听证时，我方对案件的情况做了充分阐述，但法院对案外人执行异议申请遵循的是形式审查原则，适用的法律依据主要为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不会对案件进行深入审理，因此法院在执行异议阶段驳回了当事人路某夫妇的异议请求。

根据法律规定，如果对驳回异议申请的执行裁定书不服，必须要在该裁定书送达之日起十五天内向法院提起执行异议之诉。因此时间紧，任务重。本律师在分析本案的证据材料后，认为路某A、杨某出具的书面证明已经包含将案涉房屋所有权转让当事人路某夫妇的意思表示并完成了案涉房屋的交付。因此执行异议之诉的诉讼请求可以确定为两个：一是判令停止对案涉房屋的执行，解除查封；二是判令确认案涉房屋归当事人路某夫妇所有。同时本律师针对在执行异议阶段提交的证据材料不足的情况指导当事人进行补充收集，使我方证据更加充实。最后本律师针对证据材料并结合执行裁定书，对民事起诉状的事实与理由进行了梳理，使表达更清楚，意思更明确，论点更充分。

在执行异议之诉一审阶段，尽管被告蒋某（申请执行人）对我方证据材料基本上采取全盘不认可的质证态度，但在我方大量证据材料面前，本律师庭后及时向法院递交论证充分的书面代理意见，法院对案件情况的把握逐渐清晰。本案一审历经多次庭审，最终迎来了一审胜诉判决，法院支持了我方全部诉讼请求，即停止对案涉房屋的执行，解除查封；确认案涉房屋归当事人路某夫妇所有。

当事人拿到一审胜诉判决后非常开心，说多亏遇到本律师，不然房子保不住了。本律师料想对方基本上会上诉，告知当事人也要重视二审应对及答辩。果不其然，对方当事人向中院提起上诉。针对对方上诉状及一审庭审情况，本律师拟定了有针对性的答辩意见。通过庭前的充分准备，经过二审法庭调查，并再次向二审法院邮寄了书面的代理意见，最终二审法院作出终审判决——维持原判，驳回上诉。

案件终于尘埃落定，案涉房屋属于当事人路某夫妇所有！随后当事人路某夫妇拿着一审、二审判决书办理了案涉房屋过户登记手续，实现了权名一致！

本律师在办理案件过程中，查阅并研究了涉及执行异议等方面全部法律规定及相关司法解释，并研究了大量类似的裁判案例，与当事人共同努力最终取得了案件的胜利！

执行异议阶段法院主要是进行形式审查，法律规定作出执行异议裁定的时间很短，法院在此阶段不会对案件进行深度审查，往往裁定驳回异议申请的可能性很大，因此如果当事人被驳回了异议请求，不要灰心丧气，要把握好执行异议之诉一审、二审。尽管执行异议之诉阶段法院在裁判案件时不会直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但法院在裁判说理时一般会遵循其中的逻辑思路进行展开，因此当事人在执行异议之诉阶段仍然应围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定提供相应的证据材料。在本案中，尽管根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定当事人之间是需要签订书面买卖合同，而当事人路某夫妇与路某A、杨某之间没有签订正式的房屋买卖合同，仅有一张路某A、杨某签字的《证明》。本律师认为该条规定虽然表明上是需要签订书面买卖合同，但该条规定的背后法理其实是要求双方成立合法有效的房屋买卖合同关系。因此本律师针对当事人之间特殊的亲戚关系，当事人支付房屋款项情况以及交付后装修居住等方面进行了充分论证，认为本案足以认定当事人路某夫妇与路某A、杨某之间存在房屋买卖合同关系并实际履行。本律师该意见直接被法院的判决书所采纳。

本案历经多次庭审，准确来说是五次开庭，可见双方对案件争议比较大，法院也是很慎重。本案出现的每一个争议点我都想尽办法去争取，提交书面意见说服法官，往当事人有利的方向发展。最终经过努力争取，取得了案件的成功。当事人多次对我说，多亏遇到你，不然房子保不住。我相信这是当事人的心里话。本案我竭尽全力，问心无愧，作为律师自己的法律服务及努力得到当事人的认可，听到这样的话我很欣慰！

如果出现本案类似的情况，即属于自己所有的房子被法院查封，即将面临被强制拍卖的风险时，建议及时向法院提出书面的执行异议申请，如果异议申请被驳回，要在15天之内提起执行异议之诉，并围绕法律规定提供能够证明自己对被查封的房屋享有足以排除强制执行的民事权益的证据材料。这样才有可能解除查封，保住房子！