发布者:陆培源|时间:2018年11月22日|588人看过举报
律师观点分析
案情简介:高某与王某系母子关系。2016年3月16日,高某以王某代理人的身份与案外人孙某在某公司的居间下签订《房屋买卖定金协议》一份,约定王某(甲方)将苏州市西环路xxx号xx新苑x幢xxx室房屋出卖给孙某(乙方),房屋实际成交价格1400000元。还约定,协议签订之日,乙方向居间方支付佣金2万元;如甲、乙任何一方拒绝履行或解除协议,或发生与上述协议条款相关的违约责任,由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。违约方承担居间方的全部佣金费用。剩余1万元中介费于过户前交给居间方。
高某以王某代理人身份在该协议上签名,甲方落款处还填写了王某的居民身份证号码。协议签订当日,孙某支付给高某定金50000元,高某向孙某出具了收条。之后,孙某催促王某按约履行,房屋所有权人王某于2016年3月25日以短信方式回复孙某表示,房屋为自己预留婚房,房屋买卖未经过所有权人同意,合同无效。后孙某向本院起诉,要求高某、王某承担违约责任,法院审理后作出(2016)苏0508民初某号民事判决,判令高某支付孙某违约金28万元(即约定成交价的20%),并驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费5625元,由孙某负担25元,高某负担5600元。高某不服,提起上诉。苏州市中级人民法院作出(2017)苏05民终某号民事判决,驳回上诉,维持原判。二审案件受理费5625元,由高某负担。判决生效后,孙某已向本院申请强制执行,目前尚未执行完毕。
另查明,2016年6月27日,王某曾向苏州市公安局姑苏分局某派出所报警称,中介(指某公司)扣了他的房产证,有纠纷。
后高某向法院提出诉讼请求:1.判令某公司赔偿因未尽到合理告知义务而导致的损失291225元;2.诉讼费用由某公司负担。事实和理由:2016年3月16日,高某持王某的身份证原件和房产证原件至某公司,与孙某签订房屋买卖合同,约定将苏州市xx新苑x幢xxx室房屋卖给孙某。合同签订前,高某告知被告和孙某房屋系儿子王某所有,房屋买卖事因暂未与王某商讨,希望暂缓签订合同,由王某亲自来签。但孙某表示没有关系,让高某先签,某公司在旁也没有加以阻止,于是高某便在买卖合同上签字,并将房产证暂时交由某公司。合同签订之后,高某回家告知王某签订买卖合同的事宜,王某表示不同意,随后发短信告知孙玲燕不同意卖房,并要求信之公司返还房产证,遭到拒绝。2016年4月21日,孙某起诉高某要求其承担违约责任,经法院审理,判令高某承担280000元违约金及一审、二审的诉讼费11225元。2016年6月27日,针对某公司扣押房产证这一情况,王某向姑苏分局某派出所报案,寻求解决。某公司明知高某非涉诉房屋的产权人,在没有产权人的委托书的情况下,无权签订买卖合同,但却未告知高某及孙某这一情况,主观上存在故意隐瞒的情形,客观上也损害了高某及孙某的利益,根据法律的规定,应当由某公司承担损害赔偿责任。因而诉至法院,提出前述诉讼请求。
本律师在该案中代理该公司,对此提出以下答辩意见:
一、2016年3月16日高某带着涉案房屋产权证、土地证、王某身份证及户口本原件来到某公司处与孙某签订了房屋买卖协议。签约前,某公司及孙某均提出疑议,要求产权人王某亲自前来签约。但高某称其已征得其子的同意,书面委托手续后续补齐即可。随后高某以代理人的身份与孙某在某公司的见证下签订了《房屋买卖定金协议》。整个交易过程高某完全清楚自己的代理行为,不存在某公司故意隐瞒等情形。高某及王某一起到某公司处登记售房信息,高某配合某公司带客户看房,并着房屋所有权证书与孙某签约,可见高某是有产权人的授权的。二、某公司为房产交易中介,为房屋买卖双方提供交易信息,促成交易,协助双方履行合同。在本案所涉房屋买卖合同中,某公司为居间方,将房产交易信息向高某及孙某双方做了完全披露,同时,在高某作为王某代理人行使权利时,某公司已就该代理行为后果向高某进行了释明。某公司已履行了自身的义务。三、退一步讲,某公司对高某是无偿服务,其交易失败,是其自身无授权导致的,其对此是明知的,相应的责任应由其自行承担。综上,请求驳回高某对某公司的全部诉请。
法院审理后认为:
高某与某公司之间系居间合同关系,由某公司为涉案房屋交易提供中介服务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中,高某并非涉案房屋的产权人,该事实系签约三方高某、某公司及孙某所共同知晓的,并不存在哪一方故意隐瞒的情况。目前也并无证据证明某公司存在其他提供虚假情况诱使高某在协议上签名的行为。高某作为完全民事行为能力人,应当明确知晓在未获授权的情况下无权出卖他人房屋,由此产生的违约责任应由其自行承担,要求居间人某公司承担损害赔偿责任缺乏法律和事实依据,本院碍难支持。
最终法院判决驳回高某的诉讼请求。
律师建议:作为完全民事行为能力的成年人,应当对自己签字的法律后果有足够的认知能力。此外,代理他人从事民事行为,应当取得别人的书面授权,否则一旦委托人不承认受托人的行为,相应的法律后果由受托人承担。在房价高涨的时候,卖方选择违约,应当预知可能要承担的违约责任。在本案中,卖方承担的违约金为房屋成交价的20%即28万元,可谓代价惨重。
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徐某与刘某买卖合同纠纷