律师观点分析

       案情简介：2012年11月11日，原告朱某、陈某与被告某开发商签订商品房买卖合同1份，约定两原告向被告购买本市石曲街某号万通商务广场南幢某室房屋（期房），合同第四条约定按建筑面积计算房屋总价款为36.9万元。合同第十五条约定，被告应在交房之日起60日天内办理上述房屋初始登记和国有土地分割登记手续，如因被告原因导致两原告无法在交房后90天内申请房屋所有权及国有土地使用权转移登记的，每逾期一天分别按照合同第四条约定房价万分之一及万分之零点一支付违约金。根据合同附件五第8条关于合同第十五条补充约定，如两原告贷款买房，其需不可撤销地授权被告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告应在交房后180天内办理出上述两证（因两原告未提交办证材料、支付办证费用的被告无需承担违约责任）；如因被告逾期进行“资料备案”导致超出约定期限办理两证的，被告只需按照合同第十五条约定承担违约责任，违约责任不作累计。

   上述合同签订后，被告于2014年5月10日将上述房屋交付两原告，最终按实际交付的建筑面积计算房屋总价为36.5万元，其中贷款18万元。2015年3月13日、4月29日，涉案房屋的房屋所有权证、土地使用证分别办理至原告名下。

    两原告根据商品房买卖合同向法院起诉，请求判决：1、判令被告支付原告逾期办理产权证违约金8007元；2、判令被告支付原告逾期办理土地证补偿金976元；3、判令被告支付原告误工费2000元。

    法院经审理后认为：

    两原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。根据合同约定，被告应在交房且两原告支付办证费用、提交办证材料后180天内代两原告办出房屋及土地权属证书，现原告虽未能举证证明其支付办证费用的具体时间，但被告最终实际办证行为表明两原告已经交费；在此情况下，被告未举证证明其在约定期限内向房屋权属登记机构申请了房屋所有权初始登记并向国土资源管理机构申请了国有土地分割许可手续，其仍需按照合同第十五条的约定承担违约责任。

    关于逾期办理房屋所有权证和土地使用证的时间，根据合同约定的权属登记期限（房屋交付使用之日起90日内）和实际的房屋交付日期（2014年5月10日），本院认定被告应当自2014年8月9日起向两原告承担违约责任。被告未举证证明买受人在何时起可以申请房屋所有权和土地使用权的转移登记手续，现两原告自愿以取得房屋权属登记的2015年3月13日和取得国有土地使用权登记的2015年4月29日的前15日（即2015年2月26日、2015年4月14日）分别作为两项违约责任的截止计算日期，两项分别逾期201日和248日。

    关于逾期办证违约金，买卖合同约定应以合同第四条确定的房屋价款为违约金计算依据，但逾期办证违约金系用以弥补房屋买受人因实际支付的房屋价款而产生的损失，故以两原告实际支付的房屋价款365184.36元为计算基数更符合公平原则。据此，每日按房屋价款的万分之一计算，被告万宝公司应当承担逾期办理房屋权属登记的违约金为7340元；每日按房屋价款的万分之零点一计算，被告应当承担逾期办理土地使用权登记的违约金为906元，两项合计8246元。两原告超出此范围的诉请，本院不予支持。关于两原告提出的赔偿误工费的诉讼请求，并无合同依据，且两原告也未提供任何证据证明，本院不予支持。

    综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告于本判决生效后十日内一次性向原告支付逾期办理房屋权属登记违约金7340元、逾期办理土地使用权登记违约金906元，两项合计8246元。

    本律师建议：对于房地产公司来说，应按约及时办理两证，否则承担违约责任不可避免。对于购房者来说，要及时督促房地产公司协助办理两证，如果房地产公司违约未及时办理，可以要求房地产公司支付相应的违约金。

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