律师观点分析

昆山XX缆电料配件厂与昆山市XX土地租赁合同纠纷

一审民事判决书

江苏省昆山市人民法院民事判决书

(2016)苏0583民初4823号

原告：昆山XX缆电料配件厂，住所地昆山市XX，组织机构代码76240430-0，投资人：A，女，1970年10月22日出生，汉族，住昆山市

委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师

委托诉讼代理人：A，上海XX实习律师

被告：昆山市XX，住所地昆山市XX，组织机构代码70368911-5，负责人：A，该村委会主任

委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师

原告昆山XX厂（以下简称金洲配件厂）与被告昆山市XX（以下简称新镇村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，由代理审判员A依法适用简易程序于2016年5月9日第一次公开开庭进行了审理，因案件需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年10月18日第二次公开开庭进行了审理，原告金洲配件厂的委托诉讼代理人A、B、被告新镇村委会的委托诉讼代理人C两次到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告金洲配件厂向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告损失1599738元；2、诉讼费用由被告承担。

原告主张的事实和理由：原告2007年通过出让方式取得本市新镇路西侧9.9亩国有土地使用权；原、被告于2009年12月1日签订《临时用地租赁协议书》，约定由原告租赁西侧的1.5亩土地经营使用，租期五年自2009年12月1日起至2014年11月30日止，合同期满如继续经营应延续合同，续延期限为五年；原告基于该协议以及对被告的信任作了长远规划，自2009年12月1日起陆续投入1599738元在自有场地及租赁土地上进行土地平整及建设；2015年1月27日，被告以前述协议书违反法律强制规定应属无效为由起诉，后法院判决该协议书无效；原告认为被告明知土地性质但签约中未予以告知，诱使其签约，致原告投入大量资金，故要求被告承担因协议无效给原告造成的损失。

被告新镇村委会辩称：1、已生效的（2015）苏中民终字第05897号判决书认定造成协议书无效的原因系原告将土地用于非农业建设，原告因违法使用造成的一切法律后果应自行承担；2、原告的诉请没有事实依据，应承担举证不能的后果，其经批准的600平方米临时建筑最长时限为24个月，到期应自行拆除，超过600平方米未批准的临时建筑属于违章建筑，跟本案无关，综上，请求驳回原告的诉讼请求，

经审理查明，原告金洲配件厂于2007年购买取得位于昆山市XX9.9亩国有土地使用权后，建造厂房开始经营，该厂西侧系空闲农用土地，2009年12月1日，金洲配件厂（乙方）与被告新镇村委会（甲方）签订《临时用地租赁协议书》一份，由被告将新镇村副业基地内该空闲土地（东至金洲线缆电料配件厂围墙，南至源尚机械，西至XX，北至三方五金机械围墙；租赁土地面积为1.5亩）临时出租给原告使用，该协议载明：1、租期为5年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，合同期满如单位继续经营，应续延此合同，续延期限为5年；2、第五项第1条约定：甲方将所租土地仅作乙方临时使用，乙方在租用期间内不得随意搭建，如确需搭建应征得主管部门的同意后方可搭建；3、第六项合同的变更或解除中约定：乙方在租赁期内，如因镇整体规划建设、动迁等需要终止合同的，甲方提前六个月以书面形式告知乙方，乙方必须在规定的时间内无条件清场，对乙方搬迁设备和自行搭建的临时建筑等产生的损失不作任何补偿；等等，该协议由原、被告双方加盖公章予以确认，并由原告投资人A的丈夫B签名确认，原告租赁土地后用于堆放物品，之后于2012年11月1日向昆山市XX（以下简称周市建管所）书面申请在涉案土地上搭建300平方米的仓库，在交纳暂存款5000元后得到临时搭建300平方米建筑、时效二年的批复，后原告开始搭建钢结构仓库；随后其又于2013年2月28日书面申请搭建300平方米的仓库并交纳暂存款10000元，周市建管所盖章同意其搭建300平方米、时效二年的临时建筑，2013年，原告完成了该一体式钢结构仓库的搭建工作，仓库面积达1000多平方米（注：除前述二次经周市建管所批准临时搭建的合计600平方米之外，超过面积无其他申请及批复手续），其中大部分仓库位于涉案租赁土地上，一部分位于原告厂区内，仓库建成后原告铺设了混凝土地面用于堆放钢材等材料并使用至今，2014年11月13日，新镇村委会向金洲配件厂送达《土地租赁合同期满不再续租通知》，明确租赁土地不能作为建设用地使用、双方的协议书自2014年12月1日因合同期满自行终止不再续租，并要求金洲配件厂于2014年12月31日前将位于土地上的临时建筑自行清除；但对方仍继续使用涉案土地，双方多次协商未果；后新镇村委会起诉要求确认双方签订的《临时用地租赁协议书》无效，金洲配件厂腾空、迁让、返还涉案1.5亩土地并支付相应的使用费等诉请，本院于2015年3月11日受理该案后于同年9月9日作出（2015）昆周民初字第0159号民事判决书，认定该协议书无效并支持了新镇村委会的相应诉请，金洲配件厂不服该判决提出上诉，苏州市中级人民法院于同年12月24日终审判决驳回上诉、维持原判，现金洲配件厂认为新镇村委会应赔偿其损失，遂引起本案纠纷，审理期间，因被告对原告为证明房屋搭建支出而提供的相应收条不予认可，双方对原告损失无法达成一致意见，后原告于2016年6月12日申请对其工程造价损失（包括三项：1、租赁的1.5亩土地上1000平方米仓库厂房的造价损失；2、租赁的1.5亩土地内、1000平方米厂房所涉土地下，400平方米地坪地基的浇筑、管道铺设投入损失；3、租赁的1.5亩土地内、1000平方米厂房所涉土地下，600平方米地坪地基的浇筑、管道铺设投入损失）进行评估鉴定，后本院先后委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司和苏州市XX公司对前述事项进行鉴定，但两公司均以缺乏相关图纸等材料为由表示无法实施鉴定，后原、被告分别书面确认垫付的鉴定费用已退回及未实际支付的情况，上述事实，有协议书、国有土地使用权出让合同、土地证、房产证、宗地图、临时用地租赁协议书、申请、收据、工程造价结算书、钢结构工程承包合同、（2015）昆周民初字第0159号民事判决书、（2015）苏中民终字第05897号判决书、现场录像、评估申请书、调查笔录、评估期间的往来书函、谈话笔录、鉴定退函、结案函、情况说明以及双方当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，本案所涉《临时用地租赁协议书》已被法院生效裁判认定为无效，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，原告主张被告赔偿涉案土地上的搭建房屋的损失，姑且不论因原告无法提供房屋建造时的施工图纸导致鉴定无法实施、相关金额无从确证的问题；首先，被告明知土地性质并确认临时用地情况下仍与原告订立租赁合同，虽存在过错，但原告租赁土地实际用途并非用于农业建设，最终导致合同无效，原告违法使用土地的过错亦明显；其次，原告明知经批准临时搭建的建筑仅有二年使用时效的情况下，仍投入资金铺设混凝土地面、搭建钢结构仓库，且实际铺设、搭建面积超出了批准面积，退一步讲，涉案租赁协议及临时建筑的使用时效现均已到期，被告亦当庭确认不对原告铺设的地面、搭建的厂房继续使用，原告依法、A当无条件返还占有的土地并自行负责拆除、清场和搬迁活动；再次，涉案租赁协议虽自始无效，但截至目前，原告客观上持续地占有、使用涉案土地并实际进行了企业的生产经营活动，故其主张的搭建支出客观上已转化为企业的经营投入和运营成本并得以通过持续地生产经营活动予以弥补，综上，考虑到原告主张的损失的性质、形成原因和其中原告自身的不当行为、过错程度，以及损益相抵等因素，结合本案实际情况，本院对原告的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告昆山XX厂的全部诉讼请求，案件受理费19198元，由原告昆山XX厂负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　A

人民陪审员　　B

人民陪审员　　孙　娟

二〇一六年十二月二十日

书　记　员　　C