陆培源律师
律师观点分析
本案中，2012年11月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的苏州市某房屋。合同约定，因被告原因致使原告不能在房屋交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过180天，被告应按房屋总价日万分之一向原告支付违约金；因被告原因致使原告不能在交付使用之日起90天内申请国有土地使用权转移登记的，逾期超过90天的，被告应按房屋总价日万分之零点一向原告支付经济补偿金。合同签订后，原告向被告支付全部房款，被告于2014年5月10日将房屋交付给原告使用，但是直至2015年3月17日方办理完房屋所有权证，2015年7月27日办理完土地使用权证，分别逾期221天与353天，依照合同应当承担相应责任。另因原告多次同被告协商赔偿事宜及为诉讼花费时间，原告另要求被告支付误工费。在审理过程中，原告吴某、盛某确认购房款为四万余元，并自愿以前述两证登记时间扣除相关行政机关办理时间15天作为违约金计算截止时间。
被告未到庭，放弃陈述、申辩。法院审理后认为：原告吴某、盛某围绕诉讼请求对所主张的事实提供了证据，被告某公司未对两原告在本案中主张的事实提出异议，故对两原告主张的事实予以确认。两原告与被告某公司签订的关于苏州市某房屋的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。被告某公司在交付房屋后，未能在规定的期限内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记并向国土资源管理机构申请国有土地分割许可手续，应当按照合同的约定承担违约责任。根据合同约定的权属登记期限（房屋交付使用之日起90日内）和庭审中查明的房屋交付日期（2014年5月10日），本院认定被告某公司应当自2014年8月9日起向两原告承担违约责任。因被告某公司在本案审理中未举证证明买受人在何时起可以申请房屋所有权和土地使用权的转移登记手续，现两原告自愿以取得房屋权属登记的2015年3月17日和取得国有土地使用权登记的2015年7月27日的前15日（即2015年3月2日、2015年7月12日）分别作为两项违约责任的截止计算日期，两项分别逾期205日和337日。据此，每日按房屋价款的万分之一计算，被告某公司应当承担逾期办理房屋权属登记的违约金为9678元；每日按房屋价款的万分之零点一计算，被告某公司应当承担逾期办理土地使用权登记的违约金为1591元，两项合计11269元。两原告超出此范围的诉请，法院不予支持。至于两原告提出的赔偿误工费的诉讼请求，并无合同依据，且两原告也未提供任何证据证明，法院不予支持。
本案中，法律关系及法律责任较为明确，争议焦点应在于逾期办理两证的时间节点，恰好被告未到庭放弃举证，此对原告极为有利。在此建议，对于房地产公司来说，应按约及时办理两证，否则承担违约责任不可避免。对于购房者来说，要及时督促房地产公司协助办理两证，如果房地产公司违约未及时办理，可以要求房地产公司支付相应的违约金。