律师观点分析

长沙银行股份有限公司澧县支行、郑某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

原告：长沙银行股份有限公司澧县支行。

负责人：蔡某，行长。

委托诉讼代理人：张强，湖南经卫律师事务所律师。

被告：郑某。

被告：杨某。

被告：澧县某房地产开发有限公司。

法定代表人：冯某，总经理。

委托诉讼代理人：熊某，男，该公司员工。

原告长沙银行股份有限公司澧县支行（以下简称长沙银行）与被告郑某、杨某、澧县某房地产开发有限公司（以下简称某公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙银行的委托诉讼代理人张强、被告某公司的委托诉讼代理人熊某到庭参加诉讼，被告郑某、杨某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长沙银行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.郑某、杨某共同偿还借款本金468310.27元，并支付借款利息18570.09元（暂计至2022年5月6日）及至本金清偿之日止的利息、罚息及复利；3.原告对被告郑某、杨某抵押的澧县××街道××社区××栋××号房产的变卖款享有优先受偿权；4.澧县某房地产开发有限公司对郑某、杨某前述债务承担连带清偿责任；5.三被告共同承担本案的全部诉讼费、评估费等为实现债权而产生的所有费用（其中律师费19475元）。事实和理由：2017年6月26日，原告与三被告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定被告郑某、杨某夫妻二人在原告处借款510000元用于购买位于澧县××街道××社区××栋××号房××，并以该房产作为借款的抵押担保物，借款期限360个月，月利率3.675‰，按月偿还等额本息，逾期则在借款利率基础上上浮50%计收罚息，合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同，并要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告澧县某房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性连带担保，直至郑某、杨某办妥该房产所有权证及原告的抵押权证之日止。借款合同签订后，原告按约发放了贷款，但郑某、杨某未按约偿还欠款，以致成讼。

某公司答辩称，某公司不应对本案案涉债务承担连带保证责任，理由如下：1.依据双方签订的《个人住房贷款差别化服务合作协议》第三条答辩人承担担保责任的保证期限至案涉房屋办妥预抵押登记之日止，案涉房屋已于2019年1月办理预抵押登记，故答辩人的担保责任已解除；2.依据《按揭业务担保合作协议》第六、八条约定，答辩人承担的担保责任为一般保证，即无论贷款是在案涉房屋预抵押登记前或后发放，原告应当先请求执行购房者的财产及处置案涉房屋，不足以清偿或房屋无法处置时，答辩人才承担清偿责任；3.即使答辩人承担连带清偿责任，依据《按揭业务担保合作协议》第五条第三款第三项的约定，在购房者连续未支付第四期贷款本息，还款期限届满之日起5个工作日内应当书面通知答辩人，逾期通知的，答辩人对第五期起的贷款本息、逾期利息等不再承担保证责任。本案原告并未按协议约定书面通知答辩人；4.即使答辩人承担保证责任的期限自办理原告为抵押权人的抵押权正式登记止，该约定的目的是在原告将来实现债权时享有案涉房屋的优先受偿权，本案的抵押权已经设立，合同的目的能够实现，故答辩人的保证责任亦已解除。

郑某、杨某未到庭应诉亦未向本院递交书面答辩状。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年6月26日，原告长沙银行与被告郑某、杨某签订了合同编号为1011010110201706260031《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定被告郑某、杨某向原告长沙银行借款510000元用于购房，贷款期限360个月，即自2017年6月26日至2047年6月26日，该笔贷款采取浮动利率，按月结息，签订合同时月利率为3.675‰，贷款发放后，如遇人民银行调整贷款基准利率则按调整后的基准利率和利率浮动比执行（次年1月1日调整）。若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。贷款人通过贷款人受托支付的方式对借款人的贷款资金进行支付，借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下的贷款以借款人购房款的名义划入售房人在银行开立的账户，户名：澧县某房地产开发有限公司，账号：×××18，开户行：长沙银行澧县支行。借款人愿意按等额本息偿还法偿还借款本息，直至借款人还清全部借款本息为止。被告郑某、杨某自愿将其所有的位于澧县××街道××社区××栋××号房产作为抵押物。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同，并要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。合同还约定，被告某公司作为保证人提供阶段性担保，对郑某、杨某因《个人购房抵押（保证）借款合同》发生的借款本金、利息、罚息等及为实现债权所发生的费用提供连带责任担保，因贷款人按照本合同约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定的情况下主债务履行期限提前届满时，保证期间自贷款人确定的本合同债务提前到期之日起两年。阶段性担保：即保证人为借款人的债务提供保证担保的保证期间从主债务生效之日开始至借款人办妥房屋所有权证和以贷款人为抵押权人的房屋抵押登记手续并将该房屋的抵押权利凭证正本等交贷款人收执之日止，后续的债务担保由借款人自身提交的房屋抵押作为担保方式。

合同签订后，原告依约将510000元贷款发放至周某、杨某指定的账户。2019年1月16日，长沙银行与郑某就位于澧县××街道××社区××栋××号房产办理预告抵押登记，不动产登记证明：湘（2019）澧县不动产证明第0××8号，但一直未办理正式抵押权登记。

被告郑某、杨某至2022年5月6日拖欠本息时间为99天，欠付本金468310.27元，利息17894.19元、罚息134.40元、复利541.50元。

另查明，某公司已将位于澧县××街道××社区居委会澧州某办理了建筑物所有权首次登记，产权证号为（湘20**）澧县不动产权第0××3号。

本院认为，案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》系原告长沙银行与被告郑某、杨某的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告依法发放了贷款510000元，被告未按约偿还本息，已构成违约，且该违约情形符合合同约定的解除条件，长沙银行享有合同解除权并要求郑某、杨某承担合同约定的违约责任。故原告根据合同约定要求解除案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》并要求被郑某、杨某归还借款本金及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

关于合同的解除时间。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条、第八条之规定，当事人拒绝应诉的，当事人在诉讼所涉及的合同中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址，邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。本案原、被告在签订合同时在第十三条明确约定了：“本合同项下的通知或各种通讯联系按本合同第一章专用条款第一条中记载的通讯地址和联系方法送达对方”。在按郑某、杨某在合同中提供的送达地址邮寄送达诉状副本等法律文书被退回之日即2022年5月23日为送达之日，故案涉的编号为1011010110201706260031《个人购房抵押（保证）借款合同》自2022年5月23日即解除。

关于本案律师费用的认定。原告诉请三被告共同承担本案律师费用，但未提交证据证实支出了律师费，不能证明该笔费用已实际产生。对原告要求支付律师费用的诉讼请求，本院不予支持。

关于案涉房屋抵押权是否设立的认定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院予以支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。经审查，被告某公司提交的建筑物所有权不动产权证及抵押权预告登记证明，可证明案涉房屋已办理了所有权首次登记及抵押权预告登记，且不存在预告登记失效等情形，被告某公司主张抵押权自预告登记之日即2019年1月16日起设立且原告对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权，符合上述法律规定，本院予以支持。

关于某公司是否应当承担保证责任的问题。经审查，原告长沙银行与某公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》就被告某公司对被告郑某、杨某的案涉债务向原告提供连带责任保证担保，保证期间自主债务生效之日始，至被告郑某、杨某办妥房屋所有权证和以贷款人为抵押权人的房屋抵押登记手续并将该房屋的抵押权利凭证正本等交由贷款人收执之日止。从合同条款的内容来看，被告某公司承担保证担保责任的保证期间是从主债务生效之日始至被告办妥房屋所有权证和以贷款为抵押权人的房屋抵押登记手续并将该房屋的抵押权凭证正本等交由贷款人收执之日止，这是因为双方在签订合同时，根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，抵押权应自登记时设立，且当时的法律并未对办理预告登记后至完成本登记期间预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，原告为减少在此期间的债权清偿风险，促使被告某公司及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，与被告某公司约定由其承担在此期间的连带保证责任，从而排除因抵押权未能设立而带来的借贷风险，其目的是为了降低风险、确保取得抵押权。根据上述分析，原告长沙银行与被告某公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》的目的并非约定原告可以同时享有抵押权及要求被告某公司承担保证责任，而是约定在抵押权设立前由被告某公司承担保证责任作为担保责任的补充，一旦原告享有抵押权则被告澧县某公司承担保证责任的保证期间即届满。承前所述，案涉房屋抵押权自预告登记之日即2019年1月16日起设立且原告对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权，原告约定前述合同条款的目的已然实现，相应的被告澧县某公司承担保证责任的保证期间亦提前届满，原告再要求澧县某公司承担保证责任的主张已无必要，也与双方约定阶段性担保的目的相悖。故原告要求澧县某公司承担连带担保保证责任，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：

一、确认原告长沙银行股份有限公司澧县支行与被告郑某、杨某、澧县某房地产开发有限公司于2017年6月26日签订的合同编号为1011010110201706260031《个人购房抵押（保证）借款合同》于2022年5月23日即解除；

二、由被告郑某、杨某在本判决生效之日起十日内偿还原告长沙银行股份有限公司澧县支行借款本金468310.27元，并支付借款利息18570.09元（暂计至2022年5月6日）及至本金清偿之日止的利息、罚息及复利；

三、原告长沙银行股份有限公司澧县支行对被告郑某、杨某抵押的位于澧县××街道××社区××栋××号房产的变卖款享有优先受偿权；

四、驳回原告长沙银行股份有限公司澧县支行对被告澧县某房地产开发有限公司的诉讼请求；

五、驳回原告长沙银行股份有限公司澧县支行的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8603.20元，减半收取4301.60元，由郑某、杨某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。