律师观点分析

常德市某房地产开发有限公司、唐某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

上诉人(原审被告)：常德市某房地产开发有限公司。

法定代表人：周国祥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张强，湖南经卫律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐某。

法定代理人：余某，系唐某母亲。

上诉人常德市某房地产开发有限公司（以下简称某房产公司）因与被上诉人唐某商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2022）湘0702民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某房产公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一审认定某房产公司逾期交房属于认定事实错误，请求依法改判。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十六条第一款约定了交房时间可以变更，某房产公司只需要在到期前通知唐某即可。某房产公司在2021年9月30日前已通过书面形式正式告知唐某不能在原定时间交房的原因，另行确定交房时间在2021年11月30日前，且唐某在一审庭审中也陈述了新的交房时间到期后去售楼部找某房产公司要求交房的事实。某房产公司已经通知变更了交房时间，逾期交房违约金起算点应按通知变更后的交房时间计算。2.原定交房时间到期时，某房产公司已书面通知唐某房屋已具备交付使用条件，可以到物业办理手续收房装修，某房产公司逾期完成综合验收程序不影响唐某占有、使用涉案房屋，不等同逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。3.项目建设受疫情影响，导致综合验收推迟属于不可抗力。项目建设开工日在2019年8月18日，建设期间在2020年1月发生新冠疫情，工程建设停工多日，后续组织工人施工、材料供应、设备租赁等都受严重影响，复工复产缓慢，目前新冠疫情仍在继续，房屋验收推迟应属于不可抗力。某房产公司在一审中提交了项目综合验收合格资料，现已可以交房，请求酌情考虑企业实际困难，酌情减少违约金数额，或判决不支付违约金。

唐某辩称，双方当事人签订的房屋买卖合同约定了交房时间，某房产公司认为只要通知唐某就可以变更，其应提交相应证据证明因为疫情影响可以变更。唐某写了退房申请书交给某房产公司却没有办理退房，而是要求经过诉讼程序解决。某房产公司到目前为止没有负责人出面沟通协商，唐某没有办法才提起诉讼。其后，某房产公司只出示了《工程竣工验收备案表》又通知收房，并告知物业费从2022年5月计算，对唐某要求提供涉案房屋验收合格的证明无法提供，双方多次协商未果，距离买房只有几个月就满两年了，某房产公司拿不出证件应当加倍赔偿违约金。

唐某向一审法院起诉请求：1.判令某房产公司履行合同约定的泰和园2栋901商品房交房义务，并协助唐某办理不动产权证；2.判令某房产公司因逾期交房向唐某支付违约金12615元（计算期间为2021年9月30日至2022年2月23日，每天87元，后续产生的逾期违约金计算至实际交付房屋之日止）；3.由某房产公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2020年12月25日，唐某与某房产公司签订《常德市商品房买卖合同》（合同编号395799），合同约定由唐某购买某房产公司开发建设的泰和园第2幢901号房屋，唐某于2020年12月25日前支付该商品房全部价款870000元，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在45日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房款万分之一的违约金；出卖人在2021年9月30日前向买受人交付该商品房，但遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1、遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2、政府区域规划调整或市政建设施工影响。另约定，除上述特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将商品房交付买受人，逾期在45日之内的，出卖人按日向买受人支付房价款总额万分之一的违约金，逾期超过45日的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。合同签订后，唐某按合同约定时间交付了购房款870000元，某房产公司未按约交房，仅于2021年9月22日出具《泰和园交房情况说明》，告知业主项目工程现已具备交付使用条件，目前正在办理综合验收手续，努力争取在2021年11月30日前完成综合验收程序。截止到唐某起诉之日，某房产公司仍未交付房屋。

一审法院认为，唐某与某房产公司签订《常德市商品房买卖合同》（合同编号395799），系双方当事人真实意思表示，真实、合法、有效，对双方都具有约束力。唐某已按约支付了购房款，某房产公司未按约交付房屋，尽管其出具《泰和园交房情况说明》告知业主将延期交房，但未举证系因合同约定的可延期交房的原因所导致，且涉案房屋在法庭审理辩论终结时并未具备交付条件，某房产公司的行为已构成了违约，对其提出的已通知业主收房装修不构成逾期交房的抗辩，本院不予采信。根据《常德市商品房买卖合同》约定，出卖人未按本合同约定时间将商品房交付买受人，逾期超过45日的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金，现唐某主张继续履行合同并主张违约金，本院予以支持，违约金计算方式：以购房款870000元为基数，自2021年10月1日起至实际完成交付之日止，按日利率万分之一计算。某房产公司的违约行为一直持续至《中华人民共和国民法典》实施后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。据此，判决：一、待具备房屋交付条件时，常德市某房地产开发有限公司应立即向唐某交付泰和园第2幢901号房屋，待具备房屋产权登记条件时，常德市某房地产开发有限公司应立即协助唐某办理该房屋的房屋产权登记；二、常德市某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向唐某支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以购房款870000元为基数，自2021年10月1日起至实际完成交付之日止，按日利率万分之一计算）。本案案件受理费316元，减半收取158元，由常德市某房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐某提交证据材料：工程竣工验收备案表，拟证明某房产公司于2022年4月18日通知唐某交房时仅提供该备案表，涉案房屋至今不符合交房条件。某房产公司对该证据证明目的不认可，建设项目经过五方主体验收合格，已达到交房标准。

对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：对工程竣工验收备案表的真实性、合法性、关联性予以采信。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。

另查明，2022年4月14日，常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）向某房产公司出具联合验收意见书，载明泰和园1#—8#栋及地下室现场各专项验收均予以整改复核通过，同意该工程联合验收合格，请及时办理工程竣工验收备案手续。2022年4月18日，泰和园工程竣工验收备案。

《常德市商品房买卖合同》第十六条交付手续“（一）买受人应在本合同第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应安排专人在该商品房项目现场接待。出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限届满之日前5日，将变更后的交付时间通知买受人。因买受人原因未能实施交付的，本合同第五条约定的交付时间视为本合同该商品房已交付之日。（二）商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝接交，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”某房产公司于2022年4月24日通知唐某交房。

再查明，2013年10月8日，常德市房地产管理局发布常房发（2013）6号《关于实行商品房交付使用证明书制度的通知》，该通知决定从2013年11月1日起在全市对新建商品房实行《商品房交付使用证明书》制度，规定新建商品房只有获得了项目所在房地产管理部门核发的《商品房交付使用证明书》后，方可交付购房人使用。2018年7月25日，常德市房地产管理局发布常房通（2018）14号《关于废止常房发（2013）6号文件的通知》。

2020年1月23日，根据《湖南省突发公共卫生事件应急预案》，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月21日，常德市住房和城乡建设局、常德市财政局、常德市自然资源和规划局、常德市住房公积金管理中心、常德市住房保障服务中心联合发布常建通[2020]7号《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》，受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延时间计算从湖南省决定启动重大突出公告卫生事件一级响应起至疫情解除为止。本措施适用于常德市江北城区，全市各区县市可参照执行。措施自发布之日起执行，暂定执行3个月。2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。

本院认为，某房产公司与唐某签订的《常德市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定内容全面履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，唐某已支付全部购房款，某房产公司应按照合同约定在2021年9月30日前交付涉案房屋。湖南省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年3月31日调整为三级响应，因新冠肺炎疫情及其防控措施属于在签订房屋买卖合同前即已发生事实，在合同履行过程中不属于无法预见的不可抗力事由，且不符合合同约定可据实予以延期的情形，某房产公司通知唐某顺延交房至2021年11月30日没有事实和法律依据，不能因此免除该期间某房产公司迟延交房的违约责任。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案……”，依照上述规定，商品房交付使用的前提条件是经竣工验收合格，竣工验收不仅需经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他条件。如商品房竣工验收后未经过有关行政主管部门审核认可并备案，则该商品房的竣工验收不符合法律、法规规定，不应认定已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件。本案中，常德市住房和城乡建设局组织相关单位对泰和园工程进行综合验收，并于2022年4月18日出具了《工程竣工验收备案表》，根据上述法律规定及双方合同约定，涉案房屋在2022年4月18日已符合法定及约定交付条件，对某房产公司主张逾期完成综合验收不影响唐某占有使用涉案房产，不属于逾期交房的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

因《商品房交付使用证明书》制度已废止，相关行政机关已不再核发《商品房交付使用证明书》，某房产公司在2022年4月24日通知唐某办理交房手续，根据《常德市商品房买卖合同》第十六条规定，应视为某房产公司在2022年4月24日履行了交付义务，唐某未及时办理交房手续，其扩大的损失应当自行承担，故某房产公司逾期交房的截止日期应计算至其通知唐某收房之日，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对唐某主张某房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持。

综上所述，某房产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定事实不清，实体处理不当，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2022）湘0702民初1037号民事判决第一项，即待具备房屋交付条件时，常德市某房地产开发有限公司应立即向唐某交付泰和园第2幢901号房屋，待具备办理房屋产权登记条件时，常德市某房地产开发有限公司立即协助唐某办理该房屋的房屋产权登记；

二、变更湖南省常德市武陵区人民法院（2022）湘0702民初1037号民事判决第二项为常德市某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向唐某支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以购房款870000元为基数，自2021年10月1日起至2022年4月24日止，按日利率万分之一计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费316元，减半收取158元，由常德市某房地产开发有限公司负担79元，唐某负担79元，二审案件受理费115元，由常德市某房地产开发有限公司负担57.5元，唐某负担57.5元。

本判决为终审判决。