案情简介：

2015年吴X同被告公司签订《XXX项目联合建设协议书》，房屋总价约174万元，吴X前期支付建设费用48万元。因当地房价上涨，被告公司以合同无效以及该房屋已经转换户型、合同中的房屋并未修建为由拒绝继续履行合同，吴X为维护自身合法权益诉至当地法院。

本案焦点：

1、《XXX项目联合建设协议书》的性质是什么？是否有效。

2、返还购房款后，被告应当按照合同约定赔付还是据实赔偿？

律师观点：

1、该协议名为对案涉房屋的联建，实为该房屋的商品房预售，但在起诉之前并未获得商品房预售许可证，故应当无效。

2、因合同被认定为无效，故按照合同约定支付违约金没有事实依据。

在当地房价明显上扬的情况下，买家因合同无效丧失了同其他开发商交易的机会，重新购买同地段、同户型、同面积的房屋必然增加支出，故房价上涨的损失客观存在，应当予以赔偿。

判决结果：

1、《XXX项目联合建设协议书》无效；

2、被告公司于本判决生效后30日内赔偿原告购房款428280元；

3、被告公司于本判决生效后30日内赔偿原告购房损失328979.54元。

律师点评：

房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事。所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如涉案房屋，手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由拒绝交付房屋，直接出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序不利。