不动产婚后共同还贷及增值的计算方法

不动产婚后共同还贷及增值的计算方法

  《民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理，依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项，及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

审判实践中，对此条涉及婚内共同还贷及增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异，婚前贷款购买不动产，婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷及增值部分，法院提出了分步计算的方法，第1步是计算不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本；不动产成本=购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单的用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。第2步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益，却要现实承担应计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

审判实践中有时会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷，若干年后离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值，甚至出现负增长的情况，我们认为不动产登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险。二是离婚时房产判归不动产登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性的损失。