案件描述

【基本案情】

2007 年2月，张某与某中介公司签订一份《房产求购委托书》，委托该公司购买住房。几天后，中介公司为张某找到一处房产，张某看房后觉得满意，遂与中介公司及业主吴某共同签订了三方《房屋买卖协议》，约定吴某将一套房产卖给张某，张某应于协议签订之日支付吴某购房定金40000元，同时向中介公司支付中介费 31000元。然而，张某跟吴某夫妇的房屋买卖并非一帆风顺。据后来调查，吴某的上述房产尚未取得《房屋所有权证》，无法按合同的约定办理过户登记手续。在签订房屋买卖合同后不到一个月，张某将吴某告到法院，要求吴某双倍返还定金，即80000元。法院认为，房屋未依法登记领取《房屋所有权证》便进行转让，违反了法律的强制性规定，张某跟吴某签订的《房屋买卖协议》为无效合同，定金合同亦无效，遂判决吴某退还定金40000元给张某。因中介公司促成双方签订的房地产买卖合同无效，张某要求中介公司退还当初收取的31000元中介费及利息，遭到中介公司的拒绝。无奈之下，张某将中介公司告到法院。

【案情分析】：

根据合同法的传统理论，合同的成立是指当事人通过要约和承诺的方式对合同的内同达成合意。但合同的成立与合同的效力是不同的概念，合同的效力是指成立的合同是否获得法律的承认，是否具有法律效力的问题，即合同成立并不意味着合同有效，可能存在某些事由，而导致中介公司促成房地产交易当事人成立的合同无效。

本律师认为，从《合同法》关于居间合同的规定看，没有将合同有效作为居间人获得报酬的条件，只要居间人向委托人提供信息和媒介，联络有签订合同意向的双方签订合同，促成合同成立，应当认定依约完成了合同义务，可以获得报酬，而不论合同是否具有法律效力。但如果不问中介公司促成签订的合同是否有效，显然对委托人是不公平的：没有实现交易的目的，却仍然要向中介公司支付报酬。

如何解决这个矛盾，本律师认为，应当根据造成合同无效的原因来认定是否支付报酬：

1、因中介公司的原因造成的合同无效，中介费不应支付;

2、因委托人的原因造成合同无效，中介费应依约支付;

3、不能归责于中介公司和委托人的原因造成合同无效，应酌情支付。

【审判结果】：

中介公司作为房地产中介服务机构在从事房地产中介服务过程中，不仅应为房地产活动当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向房地产活动当事人宣传相关法律法规，审查房地产活动当事人的行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益。在本案中，咨询公司未认真审查吴某夫妇索要出卖的房屋是否具备产权证，对房屋买卖合同的无效负有主要过错责任，判决咨询公司返还当初收取的中介费31000元。

【法律依据】：

《合同法》

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。