律师观点分析

　　基本案情：2014年11月16日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了一份“建房施工合同”，合同约定：被告将位于红果经济开发区（两河××）××安置区××层房屋的主体建设工程承包给乙方承建，承包方式为单包工。施工内容按贵州深港中天建筑设计有限公司设计的图纸结构按图进行施工，承建费用280元每平方米的干包单价计算。合同约定了付款及结算方式，同时双方口头约定，新增剪力墙的立面面积按板面单价结算，底板清光找平按26元每平方米结算，新增工程量按260元每个人工费结算。房屋建成后，被告拒绝给付建房款，但于2015年8月擅自开始进行装修，并于2015年10月1日入住该房屋，至今被告尚欠原告建房款248171.2元未向原告支付。于是委托本律师代理依法起诉，请求：1.判决被告偿付原告建房款248171.2元；2.要求被告按照2015年中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算向原告支付至今逾期付款利息约21000元（以248171.2元为基数，自2015年8月1日起算至2017年1月24日时止），2017年1月24日以后按现行中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至全部债务偿付完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。

被告反诉称：双方签订的《房屋建筑施工合同》中约定如修建房屋出现质量问题，由反诉被告负责修缮，相关损失全部由反诉被告承担。合同签订后反诉原告按照合同约定全面履行了自己的义务，但由于反诉被告修建的房屋存在质量问题，且工程未完工，即房屋阳台前后未按约定施工完毕，负一楼未按合同约定进行刮糙，房屋第四层顶板漏水，板内空洞等质量问题，故反诉原告未支付反诉被告工程余款172400元。因反诉被告修建的房屋未完工及存在质量问题，导致反诉原告的房屋无法正常居住和出租，给反诉原告造成的租金损失为80000元每年，按两年计算共计损失160000元，反诉被告无故停工按约定应支付反诉原告违约金50000元。反诉请求：1.判令反诉被告对反诉原告坐落于贵州省盘县红果经济开发区小红岩安置区的一幢两户4层房屋进行修护或者重建，修复或者重建的费用暂定900000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋租金损失160000元；3.反诉费用由反诉被告承担。现诉讼请求变更为:1.判决反诉被告继续履行原告与反诉被告签订《房屋建筑施工合同》，按照前述合同约定将反诉原告的房屋修建完毕；2.判决反诉被告赔偿反诉原告房屋租金损失160000元；3.判决反诉被告支付反诉原告无故停工违约金50000元；4.本案反诉费用由反诉被告承担。

法院审理认定事实及判决理由

原被告签订了《房屋建筑施工合同》，合同中明确约定了双方履行该合同应尽的权利义务，是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方应按合同约定诚信履行。本案中被告将房屋承包给原告承建，双方均认可严格按照贵州深港中天建筑设计有限公司设计的图纸结构按图进行施工，该图纸载明房屋的版面面积为1080平方米。根据双方约定的单价280元每平方米计算，被告应向原告支付建房款302400元（1080平方米×280元/平方米＝302400元），减去被告已支付的130000元，被告还应支付原告建房款172400元；对于新增部分的漂板面积，虽双方未进行约定，但原告实际进行了施工，故对原告要求被告向其支付新增漂板面积价款的诉讼请求，应予以支持，即根据图纸新增部分的漂板面积应为46平方米（1.32米×8.7米×2×2≈46平方米），被告应支付原告新增漂板面积价款12880元（46平方米×280元＝12880元）；对原告请求新增的卫生间人工费，因原告无法说明实际产生了多少费用，也没有其他证据加以证实，对该请求应不予支持；对原告请求的其他新增部分面积，因属于合同约定范围，不予支持；对于原告要求被告支付逾期付款利息21000元，因原被告双方未约定支付建房款期限，故不存在逾期付款利息，对原告的这一请求也不予支持。

对于被告（反诉原告）主张的本案中房屋没有修建完工，双方未进行结算，已经修建的部分房屋不符合质量要求，要求反诉被告继续履行原告与反诉被告签订《房屋建筑施工合同》，按照前述合同约定将反诉原告的房屋修建完毕的请求，因反诉原告不能提供房屋存在质量问题的证据，且其已对该房装修入住，故该诉讼请求本院不予支持；对被告（反诉原告）请求的租金损失160000元，因被告（反诉原告）没有证据证实其损失的实际存在，故对该请求不予支持；对于被告（反诉原告）请求的原告（反诉被告）无故停工应支付被告（反诉原告）的违约金50000元，因被告（反诉原告）已于2015年10月1日入住涉案房屋，应视为对该房屋进行验收并认可，故对其请求不予支持。

法院判决结果

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第九十条之规定，判决如下：

一、由被告李某于本判决生效后十五日内支付尚欠原告冯某建房款185280元；

二、驳回原告冯某的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告李某的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2511元，由原告冯某负担508元，由被告李某负担2003元，反诉案件受理费7170元，由被告（反诉原告）李某负担。

律师办案点评

作为原告的代理人，在与委托人全面、充分地沟通了解，并实地查看案涉房屋，多次与被告方深入沟通交流，掌握的争议焦点主要有：一是合同外新增工程未予验收确认；二是因合同发行争议而尚未全面完工；三是房屋确实存在质量瑕疵。于是，代理策略首先考虑调解，其次在起动诉讼程序后再申请法院对新增工程进行勘验。在办案法官的努力下，虽然经历了多次调解，但因分歧较大，原告起诉后被告立即提出反诉，调解未能如愿。针对原告主张工程款而言，前提是确认工程量（包括合同约定的量以及合同以外新增的量），那么确定工程量又要以施工图纸范围作为前提，所以收集提交施工图纸给法院是关键证据。针对被告提出质量及损失的反诉请求而言，主要是在如何确认被告装修入住的时间这个核心的基础上，只能按工程质量鉴定意见认定。不过，原告在本工程中仅是劳务包工，材料是被告所购，工程质量原因可能有施工原因，也可能有材料质量问题的原因，这才是鉴定的难点。虽然在诉讼过程中，被告也照此思路向法院提出鉴定申请，但是由于被告迟迟未在规定时间内交纳巨额鉴定费用，最终法院及时开庭审理，作出以上判决结果，原被告双方均未上诉，判决生效后，代理及时为委托人起草了执行申请书，启动了称强制执行程序，现已全部执行到位，有效维护了原告的合法权益。

律师建议

依法成立的合同，双方都应全面履行。合同纠纷的主要原因很多都发生在履行阶段。因此，合同履行中的管理是防范重点，建议合同当事人，在建设工程施工合同中，如果实际履行与合同约定不符，应及时签证或签订被充协议明确约定。如果发现一方违约，应全面收集相关证据并及时沟通交流主张合同权利。只有这样才能维护其合同目的。