案件描述
养老本投资频遇 毁约 律师提醒签合同前要有冷静期
来源:新闻晚报 2013年7月1日17:23
“夏天到哈尔滨避暑，冬天去三亚过冬。”在广告诱惑下，张老伯花5万元购买了嘉兴一养老院的居住权。等他意识到异地养老不便，想解除合同时，却遭百般刁难。周阿姨花费33万买下桐乡的商铺，原以为只需坐等收租金，结果到了现场才看到，大量商铺根本没租出去，承诺的租金也不见踪影。
最近，安康通助老服务员曹军接连收到独居老人的投诉，反映在养老和投资中遭遇骗局。这些投诉有涉案老人多，资金量大的特点。本报“帮你讨说法”专栏特别邀请志愿者律师与这些投诉的老人进行了面对面交流，并现场出谋划策。
度假式异地养老交钱容易反悔难
“夏天到青岛、哈尔滨避暑，冬天到珠海、三亚过冬”、“每月1500—1800元即可包吃包住在三星级养老酒店”……最近一段时间，一家名为“逸和源·嘉兴湘家荡颐养中心”的机构频频在上海公园门口派发传单，推销该机构的“时权居住证”。然而，不少花费数万元购买了居住权的老人，在和子女商量后才意识到异地养老很不方便，且费用远超过老人预期。当老人想解除合同时，却要被扣总金额的50%作为违约金。
今年1月31日，本报《轻信宣传，阿婆白白损失七千元》一文曾对此作报道。文章刊登后，经多方协调，钱杏英老人挽回了损失。然而，此后又有十多位老人向安康通和本报反映类似问题。
家住汾西路的张鸿雁头发花白，今年已84岁高龄，他颤颤巍巍的告诉记者，由于自己手头不宽裕，他还拉了朋友一起合买，两人共计花费5万多元。但钱交出去后，张老伯就后悔了。首先，宣传时提到“每月1500—1800元即可包吃包住在三星级养老酒店”，然而，合同中约定张老伯付的钱仅是居住权，其余像设备使用费、固定资产折旧费、生活费、护理费、管理费等十多种费用并未包含在内，需要入住后按月据实交纳。其次，由于该养老院远离上海，对用上海医保卡的老人来说，就医是个大麻烦。
和张老伯的情况相似，家住闵行、普陀、浦东、徐汇、杨浦等区的十多位老人都面临退款难题。据安康通助老服务员曹军粗略统计，目前向他反映的老人有十多位，涉及的金额超过40多万元。老人们告诉记者，该养老机构的推销员目前仍在上海的公园、小区门口散发传单。
[律师支招]
上海方洛律师事务所韩迎春律师给出三点建议：
1、依法解除合同：单方解除合同的行为已构成违约，按约定需要支付违约金，在支付数额方面，按已付款项的50%支付违约金，很显然是过高的，也是不合情理的，可以请求法院或仲裁机构依法予以调整，要求对方提供证据证明自己的实际损失，按其实际损失的130%预以支付是符合司法解释精神的。
2、争议解决方式：老人的合同约定双方发生争议协商不成要提交嘉兴仲裁委员会解决。对本案的当事人来所说，这会带来一定的不便。希望在签订类似合同中格外注意，最好约定在我方当事人所在地法院诉讼解决。
3、建议在此类合同中设置冷静期，即在合同签订后的一定时间内准予双方反悔。
投资商铺打水漂挂牌1年无人问津
家住黄浦区斜土东路的周阿姨今年64岁，在“一铺可以养三代”观念的诱惑下，她于2009年出资35万元在浙江桐乡购置了一套商铺。然而，这却成为她噩梦的开始。
周阿姨所购买的是浙江厚源房地产开发有限公司开发的桐乡香港城商铺，她回忆，销售员将香港城形容得天花乱坠，称建成后比青浦的奥特莱斯还要繁华。更让周阿姨动心的是，开放商还承诺帮业主招租，并会按期结算租金。也就是说，周阿姨买下商铺后，根本无需料理，只要呆在上海的家里等着数钱。
第1年，周阿姨如约拿到1万多元租金，但此后就再也没见过租金的影子。等周阿姨到现场实地一看，才发现大部分商铺已“人去铺空”，根本没有商业，也就谈不到有任何租金收益。
据了解，像周阿姨这样的情况，在上海有上百人。加上江浙等地的其他投资者，共涉及香港城的商铺1000多套。其中，有的为3至5年的短租期，有的租期为6至10年。周阿姨告诉记者，开发商当时销售时做的广告明确提到：香港城为奥特莱斯品牌直销广场，是桐乡唯一商业步行街，得到市政府鼎力支持，是集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体的商业综合体。然而，如今的桐乡香港城却是门可罗雀，曾有业主想转手，结果在附近中介挂牌1年都无人问津。
[律师支招]
韩迎春律师指出，本案中涉及的“售后包租”或“变相包租”的形式近年来较为常见，但多数置业者并不知道背后的高风险。
早在2001年6月，建设部颁布的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月，建设部又明确发出风险提示：全面叫停售后包租、售后返租产权式商铺，指出以售后包租或变相售后包租的形式购买产权式商铺，存在很大风险隐患。
这种售房方式不过是开发商的融资手段而已，其行为已涉嫌以合法形式掩盖非法目的，一旦其后期运营管理不善，无法将商铺顺利出租，则无法兑现向购买者按约支付租金的承诺。在合同法的层面上可以要求确认合同无效，要求解除购房合同，返还购房款。
律师观点分析
案件描述
养老本投资频遇 毁约 律师提醒签合同前要有冷静期
来源:新闻晚报 2013年7月1日17:23
“夏天到哈尔滨避暑，冬天去三亚过冬。”在广告诱惑下，张老伯花5万元购买了嘉兴一养老院的居住权。等他意识到异地养老不便，想解除合同时，却遭百般刁难。周阿姨花费33万买下桐乡的商铺，原以为只需坐等收租金，结果到了现场才看到，大量商铺根本没租出去，承诺的租金也不见踪影。
最近，安康通助老服务员曹军接连收到独居老人的投诉，反映在养老和投资中遭遇骗局。这些投诉有涉案老人多，资金量大的特点。本报“帮你讨说法”专栏特别邀请志愿者律师与这些投诉的老人进行了面对面交流，并现场出谋划策。
度假式异地养老交钱容易反悔难
“夏天到青岛、哈尔滨避暑，冬天到珠海、三亚过冬”、“每月1500—1800元即可包吃包住在三星级养老酒店”……最近一段时间，一家名为“逸和源·嘉兴湘家荡颐养中心”的机构频频在上海公园门口派发传单，推销该机构的“时权居住证”。然而，不少花费数万元购买了居住权的老人，在和子女商量后才意识到异地养老很不方便，且费用远超过老人预期。当老人想解除合同时，却要被扣总金额的50%作为违约金。
今年1月31日，本报《轻信宣传，阿婆白白损失七千元》一文曾对此作报道。文章刊登后，经多方协调，钱杏英老人挽回了损失。然而，此后又有十多位老人向安康通和本报反映类似问题。
家住汾西路的张鸿雁头发花白，今年已84岁高龄，他颤颤巍巍的告诉记者，由于自己手头不宽裕，他还拉了朋友一起合买，两人共计花费5万多元。但钱交出去后，张老伯就后悔了。首先，宣传时提到“每月1500—1800元即可包吃包住在三星级养老酒店”，然而，合同中约定张老伯付的钱仅是居住权，其余像设备使用费、固定资产折旧费、生活费、护理费、管理费等十多种费用并未包含在内，需要入住后按月据实交纳。其次，由于该养老院远离上海，对用上海医保卡的老人来说，就医是个大麻烦。
和张老伯的情况相似，家住闵行、普陀、浦东、徐汇、杨浦等区的十多位老人都面临退款难题。据安康通助老服务员曹军粗略统计，目前向他反映的老人有十多位，涉及的金额超过40多万元。老人们告诉记者，该养老机构的推销员目前仍在上海的公园、小区门口散发传单。
[律师支招]
上海方洛律师事务所韩迎春律师给出三点建议：
1、依法解除合同：单方解除合同的行为已构成违约，按约定需要支付违约金，在支付数额方面，按已付款项的50%支付违约金，很显然是过高的，也是不合情理的，可以请求法院或仲裁机构依法予以调整，要求对方提供证据证明自己的实际损失，按其实际损失的130%预以支付是符合司法解释精神的。
2、争议解决方式：老人的合同约定双方发生争议协商不成要提交嘉兴仲裁委员会解决。对本案的当事人来所说，这会带来一定的不便。希望在签订类似合同中格外注意，最好约定在我方当事人所在地法院诉讼解决。
3、建议在此类合同中设置冷静期，即在合同签订后的一定时间内准予双方反悔。
投资商铺打水漂挂牌1年无人问津
家住黄浦区斜土东路的周阿姨今年64岁，在“一铺可以养三代”观念的诱惑下，她于2009年出资35万元在浙江桐乡购置了一套商铺。然而，这却成为她噩梦的开始。
周阿姨所购买的是浙江厚源房地产开发有限公司开发的桐乡香港城商铺，她回忆，销售员将香港城形容得天花乱坠，称建成后比青浦的奥特莱斯还要繁华。更让周阿姨动心的是，开放商还承诺帮业主招租，并会按期结算租金。也就是说，周阿姨买下商铺后，根本无需料理，只要呆在上海的家里等着数钱。
第1年，周阿姨如约拿到1万多元租金，但此后就再也没见过租金的影子。等周阿姨到现场实地一看，才发现大部分商铺已“人去铺空”，根本没有商业，也就谈不到有任何租金收益。
据了解，像周阿姨这样的情况，在上海有上百人。加上江浙等地的其他投资者，共涉及香港城的商铺1000多套。其中，有的为3至5年的短租期，有的租期为6至10年。周阿姨告诉记者，开发商当时销售时做的广告明确提到：香港城为奥特莱斯品牌直销广场，是桐乡唯一商业步行街，得到市政府鼎力支持，是集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体的商业综合体。然而，如今的桐乡香港城却是门可罗雀，曾有业主想转手，结果在附近中介挂牌1年都无人问津。
[律师支招]
韩迎春律师指出，本案中涉及的“售后包租”或“变相包租”的形式近年来较为常见，但多数置业者并不知道背后的高风险。
早在2001年6月，建设部颁布的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月，建设部又明确发出风险提示：全面叫停售后包租、售后返租产权式商铺，指出以售后包租或变相售后包租的形式购买产权式商铺，存在很大风险隐患。
这种售房方式不过是开发商的融资手段而已，其行为已涉嫌以合法形式掩盖非法目的，一旦其后期运营管理不善，无法将商铺顺利出租，则无法兑现向购买者按约支付租金的承诺。在合同法的层面上可以要求确认合同无效，要求解除购房合同，返还购房款。