律师观点分析

四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初1814号等12案 原告A等16人（原告信息详见附表一）， 共同委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 共同委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 被告：四川XX公司，住所地成都市新都区XX， 法定代表人：A，职务不详， 原告A等16人与被告四川XX公司（以下简称天府瑞兴公司）商品房预售合同纠纷十二案，本院于2018年2月12日、3月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A的委托诉讼代理人B、C到庭参加诉讼，被告天府瑞兴公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉讼请求如下：请求判令1.确认原、被告之间的商品房买卖合同关系真实有效；2.确认位于新都区XX555号房屋归原告所有；3.被告协助原告取得上述房屋所有权证，（具体详见附表二）， 天府瑞兴公司未作答辩， 本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于成都市新都区新都XX“天府·香城印象”的商品房，第十九条产权登记（一）初始登记载明“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、见补充协议第八条，”（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见补充协议第八条，”合同中并对商品房的房号、建筑面积、套内面积、单价、总价款、付款方式及期限等作了约定，合同签订之日，当事人并签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，对付款方式、规划、设计变更、面积差异、交接手续、产权登记等进行了补充约定，其中第8条对合同第十九条产权登记的补充约定载明“（1）、在买受人接收房屋时，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证书和分户国有土地使用证和代交各种税费，出卖人不收取任何代办费，办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各方缴纳，房屋售价中不包含前述税费，（2）、如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付，（3）、出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延，（4）、如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付，逾期超过180日买受人有权退房，出卖人应在买受人配合出卖人到新都区XX办理解除所购商品房的备案登记手续15天内，退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率支付买受人违约金，（5）、根据《城市房地产经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人在房屋产权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用证，” 合同签订后，原告按合同约定的付款及期限履行购房款的支付义务，被告也向原告交付了商品房，但未按合同约定的期限办理案涉商品房的产权登记， 另认定事实：原告所购商品房已被被告作为在建工程抵押给了包商银行股份有限公司成都分行，双方于2012年6月20日签订了2012年A（成公）最抵字第001号《最高额抵押合同》，并在成都市XX办理了抵押登记，且于2014年10月21日、2015年9月10日案涉商品房陆续又被四川省德阳市中级人民法院、成都市新都区人民法院查封，以及经在成都市XX、成都市XX查询，被告所开发的位于成都市新都区新都XX“XX印象”1-6幢未到成都市XX申请竣工验收综合备案，成都市XX也未核发建设工程规划合格证， 以上事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收据、入户声明、《最高额抵押合同》、信息查询清单等证据在卷佐证，本院予以确认， 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，应系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故原告要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持， 关于原告要求确认所购房屋归其所有的诉讼主张，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告应以债权请求权为基础提出相关诉讼主张，而不能基于物权请求权提出相关诉讼主张，因此，原告提出的此项诉讼请求不应得到支持， 关于原告要求被告协助其取得房屋所有权证的诉讼请求，原告的该项主张属于《XX民共和XX合同法》第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，本案中，虽然原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，被告应为原告办理案涉房屋的产权登记手续，但是办理产权登记手续需要建委、质监站、消防、环保等多部门的配合才能完成，具有严格的法定程序，不适于强制履行；且案涉商品房由于未申请办理竣工验收综合备案，建设工程规划合格证也未核发，至今未进行初始登记，导致被告客观上无法履行协助原告办理房屋产权登记的义务；以及案涉商品房至今未进行签约备案，且已被作为在建工程抵押给银行，以及被法院多次查封，上述查封、抵押行为均阻却了被告履行房屋过户登记义务，退一步讲，即使本院判令被告协助原告办理房屋权属转移登记手续，该判决亦无法确定履行期限，不具有可执行性，据此，在现有条件下，原告要求被告协助其取得房屋所有权证的诉讼请求，本院不应当支持，基于此，本院向原告A，询问其是否变更诉讼请求为解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告退还购房款并承担相应的违约金，原告坚持原诉讼请求不变更， 综上所述，原告要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效的诉讼请求，本院予以支持；原告要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告协助其取得房屋所有权证的诉讼请求，本院也不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告与四川XX公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》有效；（原告信息详见附表） 二、驳回原告的其他诉讼请求，（原告信息详见附表） 案件受理费分担详见附表三（四川XX公司应负担案件受理费原告已预交，四川XX公司于本判决生效之日起十日内向原告支付）， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院， 审判员　　严振波 二〇一八年四月二十三日 书记员　　侯　毅