马某某与周某某房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

律师观点分析

《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，应予保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。马某某是否构成违约问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”周某某在收到物业公司停止装修的通知后，认为马某某变动了主体结构，第三日即提出解除租赁合同并对外张贴招租广告，未给马某某合理的期限予以整改，不符合法律规定，也与双方签订租赁合同本意不符。房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能起承受作用的平面或空间体系，具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载的结构，泄爆口并非房屋主体结构范畴。物业公司通知要求按泄爆口原预留尺寸进行装修，马某某在装修期未结束前完全可以根据物业公司的要求进行整改，若其不予整改则由其自身承担无法验收的不利后果。周某某在马某某提供的录音资料中也明确表示因其自身原因单方违约，愿意承担违约责任并赔偿损失。对周某某提出的马某某违反合同约定，擅自改变房屋主体结构构成违约的抗辩意见，不予采纳，周某某在无合同约定和法律规定的情形下，单方解除合同，构成根本违约。现双方均要求解除合同，故对马某某主张解除《房屋租赁合同》并由周某某退还半年租金540000元、押金200000元及安装天燃气补贴40000元的诉讼请求，予以支持。马某某主张的违约金和损失赔偿金能否同时适用及损失大小如何确定的问题，《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”即赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。故对某某主张的合同违约金100000元的诉讼请求，应予支持。而根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按全部赔偿原则赔偿损失，包括既得利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。马某某主张通过合同约定的转租条款，已获得转让费460000元及半年租金差价180000元，马某某无法给五位次承租人交付房屋构成违约，所承担的违约金100000元、诉讼费10770元，以及马某某的装修损失为马某某的直接损失，周某某应当予以赔偿，但马某某提供的装修合同、真实性无法确认，周某某不予认可，故按照鉴定机构的鉴定意见确定为112312.43元。马某某主张的预期利益损失即剩余四年半转租合同的租金差价1620000元，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。……承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。”第十条：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”的意见，马某某的租金差价损失属于可得利益损失范畴，周某某应当予以赔偿