租赁合同纠纷一审，解除合同，被告返还原告租金14333元、运管费8918元、履约保证金3000元

律师观点分析

案情简介：

原告：李X,女,1989年7月10日出生,汉族,住安徽省肥西县。

原告向本院提出诉讼请求:

1、判令解除原被告于2019年5月6日签订的《大唐潮街儿童城商户号1F-93、96号租赁合同》;

2.确认原被告之间的租赁关系自2019年9月26日终止；

3、判令被告返还租金20066.2元、运管费10192元、履约保证金3000元,合计33258.2元;

4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告于2019年5月6日签订了《大唐潮街儿童城商户号1F-93、96号租赁合同》,约定原告承租、被告出租大唐潮街儿童城1F-93、96租金2866.6元/月,运管费1274元/月,合同签订后,原告向被告支付了11个月租金31532.6元,12个月的运管费15288元,履约保证金3000元。原告进驻商场后,积极开展经营,但被告却不能按约提供维持公用设施设备,经原告等业主多次催促,被告却迟迟不能开通商场电动扶梯,致使无客上门、原告无法经营收益,原告申请与被告协商解决,但被告拒绝协商,万般无奈之下原告于2019年9月17日将房屋腾空,自2019年6月1日始至2019年9月26日已使用租期4个月,应退还剩余的7个月租金,即2866.6元/月×7=20066.2元;2.剩余8个月的运管费1274元/月×8=10192元;3.履约保证金3000元。但被告收到通知后,仍不予理睬。现特依《租赁合同》第六条“甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备”及第八条第二款“出现如下情形时,乙方有权提前终止本合同,甲方应当赔偿乙方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月的租金作为违约金”,以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条等规定,具状贵贵院,望判如所请。

被告辩称：

一、被告已按照租赁合同履行了交付房屋等全部合同义务，并无任何违约行为。

1、首先，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告租赁案涉商铺，该租赁合同不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《租赁合同》第二条第1款之规定：“本合同一旦签订，则视为该商铺已交付给乙方”。据此，原告实际已于《租赁合同》签订当日就已经履行交付房屋的主要义务。此外，合同履行后，被告亦按照合同约定履行维护管理等义务。

2、原告所称的被告违反了“甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备”的义务且构成违约与事实不符，于法无据。首先，无论是《租赁合同》还是口头沟通，被告从未承诺在案涉商铺租赁期间安装并运行手扶电梯，故被告并无维持商铺租赁期间手扶电梯处于运行状态的义务，何来违反合同义务之说？其次，在签订房屋租赁合同前、交付房屋时，原告对租赁商铺实地考察，明确知晓商铺周边的通行、客流、经营及现场设备情况，并且知晓商铺附近的手扶电梯并未安装的实际情况。因此，在合同签订时，手扶电梯不属于应当维持的公用设施设备，手扶电梯不开通亦不属于违反合同义务的情形。

二、本案并无法定解除或者约定解除的情形，原告无权单方解除合同。

1、本案并不存在约定解除权成就的情形，原告无权要求按照合同约定行使解除权。纵观《租赁合同》全文，仅合同第八条“违约责任”第二款约定了原告享有单方解除权的情形，该条款约定原告仅在“租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方（原告）不能正常对外营业，甲方（被告）在合理期限内不能解决的”的情况下才有权解除合同。但是案涉租赁场地的承重结构并无严重质量问题，换言之，原告单方解除权的行使条件并未成就，故原告以此为由单方解除合同显然无事实和合同依据。

2、本案亦不存在法定解除的情形。首先，原告为满足自身营业需求与被告签订了房屋租赁合同，为此被告按约交付了租赁房屋，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，已切实履行了合同的主要义务，并不存在根本违约、导致合同目的无法实现的情形。其次，原告所租赁商铺大唐XX内部，该商场具有至少6处出入口，包括手动扶梯、楼梯及大门、侧门入口，各出入口均可以正常通行。因此，除电动扶梯外还存在其他通道可至其门店，即使原告所称的出入口电动扶梯未开通，并不会导致其无法正常经营。换言之，该出入口电动扶梯未开通，与原告无法经营收益没有因果关系。故，即使被告存在维持该手动扶梯之义务，未开通也仅仅是瑕疵履行，并不构成根本违约。第三，原告与被告签订的租赁合同目的系为原告提供房屋供其经营，并非保证其营业收益成果。即使电动扶梯未通电，并不会导致原告无法经营，合同目的并不会因此无法实现。第四，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，其应当自行承担商铺经营的风险，在其经营效益不好的情况下，企图将风险转嫁给被告，明显违反诚实信用原则。综上，原告强行要求解除双方之间合同关系没有事实何法律依据，因而原告于2019年9月26日单方面邮寄解除合同通知函的行为并产生解除合同的法律效果。故在原合同继续有效且未解除的情况下，原告理应继续履行合同所规定的权利和义务，在其闲置商铺期间所产生的租金及运管费等原告仍应支付，被告并无理由返还。

三、根据合同约定，原告擅自停止营业已构成根本违约，被告有权解除合同、不退还原告已缴纳的全部款项。《租赁合同》第七条第2款明确约定“乙方（原告）承诺遵守甲方规定的营业时间，不得擅自停止营业”，“如连续3天不营业或一个月内不按时进场、离场次数累计达到5次的，甲方有权解除合同收回该商铺并不退还乙方缴纳的全部费用”。本案中，原告已自认于2019年9月17日停止营业，且其单方解除合同并无事实和法律依据。而且在此之前，原告就存在连续三天不营业的情形，根据合同约定被告依法享有单方解除权。在本案中，被告保留追求其违约责任的权利。

综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院认定事实如下：

2019年3月2日，出租方（甲方）被告与承租方（乙方）原告签订一份《大唐潮街儿童城商户号1Ｆ-93、96号租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方位于合肥市商铺，商铺计租面积63.7平方米，经营项目童鞋、女鞋；2.1租期自2019年6月1日至2020年5月31日。免租期为1个月，即2020年5月1日至2020年5月31日，免租期内免租金不免运管费。本合同一旦签订，则视为该商铺已交付给乙方；4、乙方租约年内的租金标准为2866.6元／月，乙方一次性向甲方支付11个月的租金共计31532.6元。乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方履约保证金3000元；5、除租金外，乙方租赁商铺须按时足额向甲方交纳运管费，运管费标准按每月1274元计算，乙方应于本合同签订之日向甲方支付租约年内运管费15288元，运管费范围包括公共区域水电费、公共区域保安、保洁费用、宣传推广及美陈费用；甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备；乙方承诺遵守甲方规定的营业时间，不擅自停止营业。如连续3天不营业或一个月内不按时进场、离场的次数累计达到5次，甲方有权解除合同收回该商铺并不退还乙方缴纳的全部费用；8.2.1租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的，但只有部分租赁场地出现此等情况的，乙方无权提前终止本合同，届时双方另行协商解决。乙方依据上述情形提前终止本合同时，应书面通知甲方，甲方应在合同解除并收回商铺后30日内退还乙方保证金及剩余租金、运管费等；8.2.2自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其它甲方此前予以减免的全部费用；10.3本合同终止后7日内，乙方应将租赁期间所发生的一切费用向甲方全部结清，若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方。当日，原告向被告交纳了1Ｆ-93、96号商铺运管费15288元、1Ｆ-93、96号商铺租金31532.6元、1Ｆ-93、96号商铺履约保证金3000元。

本院认为：

原被告双方签订的租赁合同应合法有效，各方均应依约履行合同义务。原告要求解除合同，鉴于原告主张解除合同的依据不符合合同第8.2.1约定“租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的”的情形，但依据合同第8.2.2的约定，可认定原告有权单方违约解除合同。原告已实际搬离租赁商铺，并于2019年9月26日通过邮寄方式向被告发出了《关于解除<租赁合同>的通知函》，故可认定租赁合同于2019年9月27日被告收悉当日解除（终止）。依据合同第2.1条、第4条、第5条、第8.2.2条、10.3条的约定，结合原告的诉请主张，原告应向被告补交免租期的一个月租金，并应赔付被告一个月租金的违约金，故被告应向原告退还租金2866.6×5=14333元；原告应向被告交纳2019年5月至2019年9月的运管费，故被告应退还原告运管费1274×7=8918元；被告应返还原告履约保证金3000元。