1.在处分抵押的建设用地使用权时，能出现土地使用权与房屋异其主体的现象。对于这一不适当后果，我国法律通过借鉴日本民法和台湾地区“民法”的做法予以消除：即允许抵押权人有权将建设用地使用权与新增房屋一同处分，但对新增的房屋的变价无权优先受偿，除非抵押合同有相反的约定。《城市房地产管理法》第五十一条和《担保法》第五十五条均作这样的规定，《物权法》第二百条亦作类似规定。

2.由于新增房屋在一定范围内可能影响建设用地使用权，因此抵押的建设用地使用权在处分时可能价值降低，从而使抵押权人的合法权益受到影响。对这种不适当后果的解决，有学者主张可采取如下办法：在能证明抵押建设用地使用权确因新增房屋而使售价降低的情况下，就可使抵押权的效力用于新增房屋变价的一部分，该部分的范围与土地使用权变价的降低额相等。此方法实际上表明，抵押建设用地使用权因新增房屋而使售价降低时，房地产抵押权的效力及于其设定后新增的房屋。而且上述两种处理办法都是在设定房地产抵押权时，抵押权人不知道日后要新增房屋，如果抵押权人于设定抵押时就知道日后要新增房屋，甚至于在对抵押土地使用权估价时已将新增房屋的因素考虑在内了，那么，依照《物权法》第二百条规定不允许抵押权人将新增房屋变价，也不允许以新增房屋的部分变价弥补抵押土地使用权的变价降低额。但在实践中如何判断抵押权人是否知道日后要新增房屋，是一个较困难的问题，实际中也难以操作。

尽管《物权法》第二百条作出这样的规定，但不影响我们对该问题进行探讨。我们初步认为，建设用地使用权抵押权效力是否及于新增的房屋，但可视情况区别对待：

当抵押人告知抵押权人需要新增房屋并得到抵押权人同意的，建设用地使用权抵押权的效力不及于其设定后新增的房屋。因为此时抵押人与抵押权人实际上已对该抵押物作了重新估价。比如说，抵押权人接受了土地使用权因新增房屋而使售价降低的条件，或者以增加抵押物来弥补土地使用权因新增房屋而使售价降低的损失（要求将新增的房屋优先变价一部分受偿）。或者当被担保债权的数额低于或等于单独的地上建筑物及其他附着物或土地使用权的价值额的情况下，建设用地使用权抵押权的效力也不及于其设定后新增的房屋。

当抵押人未告知抵押权人需要新增房屋时，建设用地使用权抵押权的效力及于其设定后新增的房屋。建设用地使用权抵押成立后，抵押人可自由转让抵押物或在抵押物上设定权利，但抵押权不因此而受影响，抵押权人于其债权届期未获满足时，可追及该房地产，主张换价受偿。抵押人未经抵押权人同意，在抵押物上设定权利，如新增了房屋或在已被抵押的楼房上加盖几层新房，建设用地使用权因新增房屋而使售价降低，侵害了抵押权人的合法权益，抵押权人可通过新增的房屋变价优先受偿以弥补售价降低而带来的损失。这样，就有利于权利义务关系的稳定与交易的安全。