乡镇、村企业集体土地使用权的抵押，物权法和担保法都规定必须随企业厂房等建筑物一并抵押，不能单独抵押。由于乡镇、村企业建设用地属于非农用地，实现抵押权后土地的权属面临改变，因此1995年国土资源部发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第4条要求：“……乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。……书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。……在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。”另外，该规定第13条还要求“因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置”。显然，按照规定，乡镇、村企业集体土地使用权抵押的条件，一是“将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续”，即履行民主议定手续；二是由集体土地所有者“出具（同意抵押的）书面证明”。在实现抵押权时，还要“按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置”，目的是补交土地出让金。《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第6条也要求“土地管理部门应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额”。由此可见，以乡镇、村企业厂房等建筑物和占用的集体土地使用权抵押的，抵押物的价值基本上是地上建筑物的价值和部分土地使用权价值，因为土地使用权变现价值要向集体经济组织交付征地费，还要补交土地出让金，所剩有限。当然，经村民会议决定也可将征地费作为清偿资金，用于清偿被担保的债权。