根据《物权法》第20条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由于在建工程的特殊性，在建工程抵押权的登记属于预告登记。实践中可能存在两种情形，一是如果债权人先在房屋登记簿上办理了在建工程抵押权的登记，未经债权人同意，房地产开发商能否进行商品房预售，该预售是否发生物权变动的效力？二是如果房地产开发商先将商品房预售，办理了预告登记，未经预告登记的权利人同意，房地产开发商又将在建工程抵押给债权人，此时可否进行在建工程抵押权的登记？《物权法》对此没有作出明确的规定，比较法告诉我们，当预告登记推进到本登记时，不动产权利顺位不是以本登记的日期确定，而是依照预告登记的日期来确定。有学者认为，当同一物上设立多个并存的物权时，预告登记制度将各项权利按时间的先后顺序预先排列，并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时，后一个物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样，预告登记便防止第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权转移请求权得以实现。