一、商品房担保贷款纠纷涉及的主体和法律关系

在商品房担保贷款纠纷中，一般存在三方主体，涉及数个法律关系，而并非局限于某一个法律关系。主体方主要包括借款人（担保人、买受人）、贷款人（担保权人、银行）、保证人（出卖人）。他们的关系相互交叉，同时扮演着数个角色。购房人既是房屋买卖关系的买受人，又是借贷关系中的借款人，还可能成为房屋回购关系中的出卖人。房产商既是房屋买卖关系中的出卖人，又是贷款担保关系中的担保人，还可能成为房屋回购关系中的买受人，银行既是借贷关系中的贷款人，又是担保关系中的担保权人。涉及到的法律关系主要有：

一是购房人与房地产开发商之间因房屋预售合同而产生的房屋买卖关系；

二是购房人因支付购房款而向银行贷款所产生的借贷关系；

三是购房人或者房地产商将所购房屋作为偿还贷款的担保与银行之间所产生的担保关系；

四是房地产开发商为保证购房者到期清偿贷款本息而与银行产生的保证关系；

五是购房人与银行之间就划拨资金给房地产开发商的委托合同法律关系；

六是购房人将其在《房屋预售合同》中所享有的权利以及嗣后可能取得的房产权益在贷款期间转让给银行，而于银行收回贷款本息及有关费用后，再转让给购房人所产生的房屋回购（买卖）法律关系。

实践中是否都会涉及上述六个法律关系还要视具体情况而定，通常所涉及的是前四个法律关系。正如有的学者所言，楼宇按揭是一种以买卖、贷款、担保为轴心，数个合同结合相互制约而形成的多重法律关系，是一种契约联立方式的新型交易关系。

二、银行办理抵押房屋的他项权利证的效力

根据《担保法》和《城市房地产管理法》的规定，以不动产设定抵押的，应办理抵押登记，抵押方才有效；抵押登记是抵押权有效设立的必备要件。从抵押登记的法律规定角度考虑，以房屋作为财产抵押的，根据《城市房地产管理法》第49条规定，“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”《担保法司法解释》第49条第1款亦明确规定，“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”因此，在现行法律制度框架下，可以设定抵押担保物权的不动产，除在建工程之外，仍要求是产权手续完备的不动产。严格而言，基于物权法定原则，说明现房抵押的手续是十分严格的。

预售商品房抵押贷款合同属于期房抵押贷款合同，系由九十年代初随着内地房地产市场的发展而从香港引进的按揭贷款制度演变而来。虽然合同名称采用了抵押贷款合同，由于在我国期房不能够设立物权法意义上的抵押权，此类合同中一般都约定在未取得房屋产权证时将商品房买卖合同交给银行。对于商品房买卖抵押贷款合同中当事人之间的权利义务基本按照合同约定来确定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条规定，“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”第27条规定，“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”可见，在此类抵押贷款合同中，办理抵押登记前贷款银行系作为担保权人，可以请求处分买受人的合同项下权利，在办理了抵押登记手续后，贷款银行才可以成为抵押权人，享有对该房屋的优先受偿权。而当事人相关权利的确立，也应区分不同阶段。在没有取得房产证的情形下，银行办理了房屋的抵押登记，取得他项权利证书，该登记行为事实上发生了抵押权设立公示的法律效果。同时，根据《物权法》第20条第1款的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可以认为，银行办理的房屋抵押登记属于预告登记。因此，在民事诉讼中，司法机关要认定其办理的抵押登记是否产生抵押权设立的法律效力，可结合开发商实际将房屋交付购房人使用，以及当事人约定购房人用购买房屋作为贷款抵押的真实意思表示及银行在合同履行中有无过错等的实际情况进行判断；如果开发商将房屋交付购房人使用后，银行办理了抵押房屋的他项权利证，可认定银行对购房人购买的商品房已设立抵押权，该登记行为事实上发生了抵押设立公示的法律结果，可明确银行对约定抵押的房产在不涉及第三方利益情形下享有优先受偿权。