根据《物权法》第187条的规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，不动产抵押应当适用登记要件主义，具体来说，第一，所谓“应当办理抵押登记”，就是指凡是以不动产抵押的，当事人依法负有登记的义务，当事人不能约定不经登记就设立抵押权。第二，不动产抵押不仅包括建设用地使用权、四荒土地承包经营权、土地之上的建筑物和其他土地附着物的抵押，还包括正在建造的建筑物的抵押。从狭义上理解，不动产抵押仅仅指不动产所有权的抵押，用益物权的抵押属于权利抵押的范畴。但此处所说的不动产抵押是从广义上理解的。这就是说，不动产抵押既包括建筑物所有权的抵押，也包括用益物权的抵押。第三，抵押权自登记时设立。根据这一规定，作为物权的抵押权自登记之日起设立，如果当事人仅仅订立了抵押合同而没有登记，抵押权不能有效设立。当然，抵押合同仍然可以在当事人之间发生效力。只有在当事人办理完抵押登记之后，债权人才能享有抵押权。不仅如此，登记记载的内容也直接决定抵押权的内容，如果抵押合同的内容与登记记载的内容不同，原则上应当以登记记载的内容为准，但如果今事人证明登记记载的内容与其真实意思不符，也可以办理变更登记。