在出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时，是否认定为违约的问题上，应当结合个案情况作出判断，是否构成违约，不能一概认定或否定。

应注意以下几点：

1．对于出卖人无法交付房屋的配套设施，应区别是现房销售还是商品房预售来分别认定违约责任。

（1）现房销售中买受人往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解，在购房当时，就应该知道出卖人交付的房屋及配套设施是否与广告、宣传材料一致。如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符，买受人并未提出异议的，但在购房后反悔的，此种情况不宜认定为出卖人违约；如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符，买受人当即提出异议，出卖人亦承诺整改或答复日后将保持与广告、宣传材料一致，而出卖人在房屋交付使用后，未按照承诺履行的，则应认定出卖人为违约。

（2）商品房预售中发生的出卖人未履行广告或宣传材料中承诺的，只要承诺或宣传材料的内容具体确定，并且对出卖人订立合同房屋价格的确定有重大影响的，一旦出卖人违反约定，应认定为违约。

2．要准确地理解《商品房买卖司法解释》第3条关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，特别是涉及到群体纠纷时，要考虑具体买受人在签订商品房买卖合同当时的要求和意愿，不能简单地按纷争发生后众多买受人统一形成的意思考虑。

3．按照上述关于适用《商品房买卖司法解释》第3条时如何认定要约的分析，开发商违反承诺，未能交付配套设施系因考虑整个小区规划的合理性和协调性，及小区的整体利益而对公共设施的位置、用途使用方式等进行了适当调整，并仅对少数业主造成一定影响的，不要轻易认定违约。《商品房买卖合同》示范文本中规定，在建设工程施工图设计文件的一些设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人未在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人的，买受人有权退房。在实践中，买受人选择退房的很少，选择实际支付违约金的为绝大多数。对于出卖人就所销售商品房开发规划范围之外的周边环境所作的夸大不实宣传，误导买受人购房使买受人遭受不利益的，根据《合同法》第42条的规定，可由买受人请求由出卖人承担赔偿损失的责任。