商品房本身的结构、面积、坐落当然是买受人决定是否交易的主要因素，而商品房所在的区域规划、配套设施也是买受人考虑的重要因素，而且也是对确定交易价格有重要影响的因素。为此，出卖人不遗余力地对商品房的所处环境进行宣传，其中亦有夸大成分，而事后却不予兑现。近年来，因广告、宣传资料与事实不符而引发的诉讼时有发生。法院审查确定出卖人是否承担民事责任的依据主要是《商品房买卖合同解释》第3条的规定，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

依照司法解释的规定，销售广告、售楼宣传资料得以构成要约，成为售房合同约定的内容需具备以下两个条件：一是开发商在广告及宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是这些说明与允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响。在司法实践中，如果出卖人的宣传资料中已标明“本宣传册为要约邀请，以上内容旨在提供信息，仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签订之购房合同为准”的文字，该提示文字已表明了宣传资料中的内容不确定性，不符合要约所要求的具体确定的特征，因此不符合司法解释中第一个条件。对于第二个条件，何谓“对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响”在实践中并没有明确的标准，且举证责任在于业主一方，故法院亦只能根据买受人的举证进行判断，通常以同期的商品房价格升降情况、相关的商品房价格差异对比来判断。

在广告宣传资料未能兑现的情况下，如果开发商仅因售楼宣传资料不构成要约、不能成为售房合同的内容就能完全置身事外并无须承担责任的话，则显然不利于处于弱势地位的广大购房者利益的保护。虽然这种情况并不至于影响购房者对所购房屋的正常使用，但购房者在订立购房合同时基于宣传资料所产生的对房屋周边绿化景观的期望显然难以完全实现，此时如不对违背诚信的开发商予以相应的制裁，则不仅不利于对开发商售楼宣传广告的规范，甚至将不利于房地产交易秩序的稳定。例如，出卖人在向购房者出售涉讼房屋前，对宣传规划图中与涉讼房屋相邻的建筑形态未经审批、以后可能改变并可能影响图示绿化景观的情况，应当说明而未作说明，这使购房者对拟购房屋的周边环境产生错误的认识，对购房者作出购买涉讼房屋的决定产生了一定的误导影响，出卖人应对其宣传资料中的不实内容承担过错责任。因此，法院应当依照《合同法》第42条、《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法）））第3条、第38条的有关规定，结合开发商的过错程度、宣传资料与实际的差异，例如绿化景观面积减少、道路更改的不便，以及影响程度等因素酌定出卖人依照购房款的一定比例向买受人承担赔偿责任，是适当的。

虽然在《商品房买卖合同解释》中未有对此明确规定，但我们认为，开发商售房广告或宣传确实存在不实的，影响消费者购房时对标的物的价值判断的，应当根据开发商的过错程度认定其应在购房款总额的1％～5％范围内承担民事责任比较适当，最高赔偿额如无特殊情形不宜超过购房款总额10％。当然，至于具体比例的确定，则取决于法官根据具体案情行使自由裁量权。