如果开发商事先，已取得《商品房竣工验收备案表》，而购房者之后才办理收楼手续。法院审理认为造成购房者没有在开发商取得《商品房竣工验收备案表》后及时收房的原因是开发商没有及时发出交付通知，而开发商在取得《商品房竣工验收备案表》之前就已发出过《交楼通知书》，而购房者拒绝收楼，在这种情况下，实际交付之日又如何确定呢？
我们认为，开发商第一次发出的《交楼通知书》因购房者的拒绝收楼行为而无效，若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交楼通知书》，开发商承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。另外，在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者与合同的公平原则不符。若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后已及时通知购房者收房，购房者仍拒绝收房，我们认为，逾期交房的违约金截止日期应是开发商再次通知购房者收房的最后日期。
